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越来越明确了,这几类住宅,深圳人尽量不要碰!

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摘要:相信很多人都注意到了,深圳不论是新房还是

相信很多人都注意到了,深圳不论是新房还是二手房,都已经完全进入买方市场了。

在这种新房、二手房任挑任选的时候,购房者更应该珍惜宝贵的名额,好好选择一个符合自己预期,又能够在未来的市场中,有更好的流通性、更保值的产品。

当然,一千个人眼中有一千个哈姆雷特,对于好的房子没有唯一的评判标准。

但是,应该要避坑,防止买了就亏,或影响未来流通性的房子,都有以下这些共性,今天帮大家梳理了一下。


无地铁配套的刚需、改善盘

截止到2022年底,深圳地铁总运营里程达到了559公里,位居全国第四,仅次于上海、北京和广州。

而今年3月份,深圳轨道五期最终批复结果公示,包括15、17、19、20、22、25、27、29、32号在内的9条地铁,将又为深圳增加180公里的地铁运营里程。

深圳地铁交织成网,摊开轨交地图也不难发现,深圳的版图中,地铁空白的片区已经越来越少,地铁也已经成为了司空见惯的城市配套。

基于这种情况下,周边有地铁不一定能为楼盘加分,但没有地铁,一定会减分,当然豪宅盘例外。

怎么样才算地铁盘呢?按照我们普遍的认知来看,步行1公里,或者15分钟范围内可至的楼盘,才能算得上是近地铁盘,超过这个范围,地铁出行的便利性几乎是微乎其微了。

所以,那些周边目前还未有通地铁、建地铁(包括轨道五期)的刚需、改善住宅,不论是一手房还是二手房,都建议你谨慎入手。


地处远郊睡城的楼盘

虽然,深圳是多中心发展的城市,但生活、配套、交通、就业等各方面资源的不均衡,也造就了每个中心区房产价值的不同。

所以今天,我们说的远郊,还是以福田、南山、罗湖等主城区为起点来测算的,离主城区越远的片区,那便就是远郊。

而睡城的概念也更好理解,那就是只有居住功能,但缺乏交通、产业、配套等各方面因素,白天是空城,晚上是睡城,这样的片区显然在竞争力方面也更弱。

远郊+睡城,无疑就是既没有地段,又没有配套,更没有产业的片区,这样区域的楼盘,我想对于任何一个人都没有吸引力,那么买了这里,未来转手也是一个难题。


老旧楼梯住宅

老旧楼体房,楼层低、公摊小,多在较好的地段,相对较低的上车门槛让不少刚需客心动不已,甚至还可以有希望博拆迁,实现“单车”变摩托的夙愿。

但是老旧楼体普遍都存在房龄大、居住环境相对较差、停车位紧张等问题的问题也不小。在“房住不炒”的环境下,置换成本高,买房更应该把居住舒适、便捷放在重要位置。更何况老旧小区随着楼龄的增加,也会相应的有“折价”。

如果还在想买老旧小区博拆迁,也该醒醒了。

2022年中央部委发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》,文件中提出:“加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度,推动解决大城市住房突出问题。”

也就是说,未来深圳的老旧小区主要以改造为主,房子能住就不拆迁,能修就不新建。


独栋(无配套)刚需盘

为什么不建议入手独栋刚需盘呢?主要从居住体验来考虑。

一般的独栋刚需盘可能为了保证利润,在仅有的面积上“向天借地”建高层或者超高层,相对容积率较高,密度比较大,且很难有社区花园规划(就算有也比较小),绿化多设计在为架空层,由此可见,在小区内部的居住体验会局促。

而且,大多数开发商这种小体量独栋的社区的多为小开发商,开发商实力有待考证,后续物业服务难以保证。而买房就是买物业,后续物业服务对业主日常居住、小区公共区域的维护都十分重要。

由于独栋小区住户有限,自身的配套包括商业、公共交通等日常所需的配套会难以发展带动。当然,如果所在片区较为成熟,或者临近有体量较大的社区可以借享相关配套。


回迁房占比巨大的小区

近年来,深圳推出不少旧改新盘推出,在这些旧改盘社群中总会有一些回迁房房源,有些小区足够大,回迁房和商品房可以分楼栋建设,而有些小区本身体量较小,回迁房和商品房同属一栋,甚至回迁房比例会大大的多过商品房,可以说是在回迁房中穿插商品房。

为什么不建议入手回迁房占比过大的小区(或者楼栋)呢?

首先,居住环境不纯粹。回迁户不缺房,所以很多回迁房可能是用来出租的,虽然城里各家各户都大门紧闭,自购房业主和租房入住的邻里氛围差别可不是一星半点。

其次,小区有问题难找人。普通商品小区有问题了大家召集一起申述反馈,物业太差可以组建业主委员会替换...但是这种回迁房太多,一来难以联系上回迁房业主,二来回迁房业主可能也不会太在乎。就算找到了全部商品房业主,在住户的占比太小,发声起不了多大作用,后续维护自身的权益相对比较难。


刘经理:13530962993(此号可加微信)

          

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