近日，中国人民银行、金融监管总局联手发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确首套房商贷首付比例下限降至20%，降低存量首套住房贷款利率。此外，继广州、深圳后，9月1日，北京、上海也相继宣布实施“认房不认贷”。近期提振房地产市场一套“组合拳”的打出，远远超出市场预期。

一系列地产新政为何在此节点推出？将如何影响市场？哪些人群可以获益？具体操作如何落地？记者专访了就上述政策调整曾进行多次建言和呼吁的招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼。

新政有望推动房地产“金九银十”回归

记者：8月31日，两部门联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，此时推出新政的背景是什么？

董希淼：房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其良性循环对宏观经济恢复和发展具有重要意义。但2022年以来，我国房地产市场走势疲软，居民住房消费信心和意愿较弱，商品房交易量和交易金额明显下降。由此可见，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化。因此，适应新形势和新挑战，适时调整优化房地产金融政策，在当前具有重要性和紧迫性。

记者：这两份新近发布的文件有哪些亮点？

董希淼：从亮点来说，存量房贷利率调整的文件，明确首套房贷利率可以进行下调，且把各类存量首套房贷都纳入进来，惠及约4000万户居民，覆盖面较大。在差别化住房信贷政策的文件中，主要是下调了首付比率。首套房最低首付比例统一为20%，二套房最低首付比例统一为30%；同时还将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，一下子下降了40个基点。

记者：新政对居民、对房地产行业有何影响？

董希淼：首先最直接的受益者就是已经购房的和即将要购房的居民。存量房贷利率调整，只要是首套房贷，就可以通过申请享受利率下调带来的优惠。此次差别化住房信贷政策实施后，无论是首套还是二套首付比例下降，购房者首付的门槛显著降低；二套房贷利率下限调整更将降低居民改善性住房消费的负担，提振居民住房消费的意愿和能力。

这对整个房地产市场来说，政策“组合拳”传递出非常明显的政策信号——房地产市场的“政策底”已经基本出现。市场也在期待这两份文件推动房地产“金九银十”一定程度上的回归，进而促进房地产市场平稳健康发展。

三类人群可申请存量房贷利率调整

记者：在广州、深圳宣布实施“认房不认贷”之后，北京、上海等多地也相继跟进，“认房不认贷”将对哪些人群产生实质性利好？

董希淼：首套住房贷款实施“认房不认贷”，主要是为了满足改善性住房需求。受惠于“认房不认贷”措施的场景主要是，居民出售名下住房、结清贷款之后换购新的住房，可以执行首套房贷的首付比例、利率，即“卖一买一”群体是最大受惠者。同时，居民在本地无房而在异地有房，也可以按照首套房贷标准来申请房贷，惠及广大新市民群体。

此外，财政部等三部门明确居民换房退税优惠政策延续至2025年。由于首套房贷首付比例、利率显著低于二套房贷，叠加退税优惠，这将有助于降低居民住房消费负担。“认房不认贷”的要求之一是“家庭成员在当地名下无成套住房的”，各地在实施过程中，应明确“当地”的具体范围。一般而言，“当地”应以地级市或直辖市为范围，但需明确如是否包括郊县，以便于实际执行。

记者：这是我国首次将对存量房利率进行集中调整，在具体执行层面上，需要完成什么突破？

董希淼：存量房贷总量约39万亿元，是很难进行调整的，像这次这样大规模集中调整，确实可以说是史无前例。它难在：第一，整个银行业现在从高速发展阶段进入高质量发展阶段，息差从去年以来就在不断缩窄，现在已经逼近合意水平。银行自身利润增长面临很大压力，而且银行还要向实体经济减费让利，所以银行利润增长压力非常大。在这种情况下，再让银行在存量房贷上直接让利，的确是比较困难的。

第二，从调整本身来看，因为涉及不同时期、不同地区和不同人群，情况比较复杂。首先，近年来房贷政策调整频繁，不同时期利率政策差别较大；其次，各地因城施策，利率下限各有不同；再次，对不同人群房贷利率也不完全一样。如何在市场、法治化原则下进行调整，如何兼顾政策的权威性和公平性，这些都需要统筹考虑，难以“一刀切”操作。

记者：哪些人群可以去申请存量房贷利率的调整？

董希淼：新政针对存量首套房贷利率调整的覆盖面比较广，主要是三类群体可以提出申请。

第一类，在8月31日之前，金融机构已发放或已签订合同但未发放的首套房贷，借款人直接可以申请，这部分群体是这次受益的最大群体。

第二类，现当前有些地方政策调整，原来是二套房贷，现在可以被认定为首套房贷的借款人，也可以提出申请。例如现在一线城市“认房不认贷”政策落地，原来是“认房又认贷”政策下的二套房贷，只要名下没有房，可以按照首套房贷来办理。这个群体也可以申请下调。

第三类，借款人确实有两套房，其中有一套有贷款，原本属于二套房贷，现在把其中的一套房卖掉了，然后另一套房成为家庭唯一住房，这样二套房贷变成首套房贷，之后也可以申请调整。

从幅度看，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅约为80基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超过5000元。

记者：新政落地后，未来一段时间在操作上，给购房者有哪些建议？

董希淼：存量首套房贷利率调整，是金融管理部门和银行一起给大家发放的“大礼包”，购房者可以直接找银行沟通协商，现在各大银行已经制定了具体方案，目前正在进行系统、参数调试，很快将公布具体流程和应提供的材料，9月25日就可以开放申请。另外提醒大家，这次是国家给的政策红利，没必要通过按揭中介或者其他不规范的外部机构来操作，更不需要再花额外的钱去曲线办理。

还需提醒一点的是，在以后的还贷过程中，千万不要通过经营性贷款、消费贷款来“置换”房贷。这样既不划算，也不合规，要规规矩矩按照法律法规进行操作，这样才能真正最大享受到政策红利。

最后建议相关部门继续对限购、限贷、限售政策进行再优化，如取消过于严苛的限购措施、调整存量二套房贷利率等，继续从需求侧发力激发住房消费需求。