前几天拼姐和朋友在等地铁的时候，朋友看着车公庙大幅的楼盘广告感叹“要是我也有钱买房就好了，就算买不起大的，我买个小的过几年卖掉也能赚一点，总比上班拿死工资要强一点。”

拼姐笑问“你期望赚到多少钱”“多了不指望，我买个200多万的小房子过两年40、50万总有吧？”拼姐表示还真不一定会有。

很多人想到买房卖房的收益，只会简单的计算一下，比如200万买的，过三年240万卖了，粗略一算赚了40万，真是不错的收益，开心满意。

然而真正买了房的人，就会一脸菜色的告诉你：少女，你还是低估了现实生活的毒打。（此处不讨论土豪人士，仅针对上班挤公交坐地铁的买家，勿杠）

实际上，买房卖房都有很多成本是你需要付出的，扣除这些成本，才是你真正的收益。

下面我们来假设一种情境，3年前你花200万在深圳购买了一套新房（在深圳这属于做梦），3年之后你就顺利卖掉了，在不考虑其他因素的情况下，看看你到底能有多少收益？

买房的成本都有啥？

第一个，当然是房子的成交价。

房子本身的价格是雷打不动的成本。

第二个，是购房的税费。

如果你买的是新房，新房的税费对待你还是轻拍了一下脸颊，是二手房，那么二手房的税费就是给了你一记生活的耳光。

新房相对应的税费大致是以下四个：契税，维修基金，权属登记费，交易手续费。

假设这个200万的房子约40平，还不是什么商务公寓，而是普通住宅，那么契税按“90平以下的普通住宅征收总房款1%”的标准征收。

权属登记费，不管大小，统一80元。

交易手续费，每平米3块钱。

20200元，这些都是你买入时的税费成本。

3年来中间有2年房子还在建设中，1年时间交房给你使用了。没建好时，物业费和维修基金不用交，交房了就得开始算。

那么这期间的“1年物业费+1年维修基金”你得出，物业费假设按每月3.5元/平；维修基金，这个属于开发商收了来维护小区的，具体得看开发商怎么收，我们按每月150块钱来算（有点类似物业费）：

3480元，这是房屋持有时产生的费用。

第三个，首付和月供所产生的利息。

先来说说首付，很多人的首付可能是父母赞助的，或者自己赚到了第一桶金，这部分不产生什么费用。

但也有很多人，首付是向亲戚朋友借的，那么就涉及到了一个首付所产生的的利息，毕竟人家的钱也不是大风刮来的，凭什么免费借给你。这个利息可能并不会像贷款一样那么多，但是通常也不会借给你很久，那咱们来假设一下。

【首付】

你200万的房子，首付60万全是借的，大姑愿意按每年3%的利息借给你3年（比存定期放银行略高一点点，比市场理财低，算是人情价），那么你首付应付给大姑的利息是：

60万*3%*3=54000元。

【月供】

剩下的140万全部向商业银行做按揭贷款，如果是压力较小的等额本息，那么具体的贷款明细如下：

由于贷款是银行放贷的次月你就要开始还贷，所以虽然房子你还没住上，但是月供先付起来。

那么你买了3年还了3年，付给银行的利息一共是196995.67元，还有给大姑的利息54000元。在首付和月供这块，你一共付出的利息是250995.67元，真真正正的25万。

第四个，另外租房所产生的费用。

虽然你背上了房贷，成为了房奴，然而由于还未到交房时间，这中间的2年时间你仍然是租房状态，房租还得按时付。以关内地铁口的出租屋为例，通常城中村一房一厅的价格是2200元左右，那么2年下来房租一共52800元。

第五个，新房装修成本。

如果是精装修交楼，那么这块涉及的费用比较少，更多是软装上的布置，姑且以1万元计算。如果是毛坯交楼，那么装修一下市场价按1500元/平。40平的小房子装修成本为6万元。

第六个，搬家费。

你住进了新房，又打算卖掉，搬进搬出的搬家费可别忘了。两次搬家费就以市场价500元一次计算，两次就是1000元。

那么这样一个40平的新房持有3年，你花费的成本是：

卖掉房子能有多少钱？

由于深圳是卖家实收，也就是说二手房交易中的税费都由买你房子的人承担，你成交价多少就收多少钱入账。

深圳房价从2017年的均价46000元，到2019年的54000元，三年涨幅8000元左右。咱们撇开其他的影响因素，就按平均来算，40平的房子三年涨了32万。

现在咱们来算算收益！

大姑借你的首付60万元要还，还欠银行的本金大约133万要还（此处注意，你之前还了3年的大多是利息，不是本金的，剩余的房款是以欠的本金来计算），并且你提前还贷小部分银行是要罚违约金的，数额大概是1-2月的利息钱。

因为说好了付30年的利息，你怎么能中途就跑了呢？这可是一大笔巨款啊！

但目前来说，大多数银行只要你正常还贷了1年以上，提前还贷就不用付违约金了。

咱们就按无违约金来算。那么收益是：

320000元-388475.67元= -68475.67元

对不起，你亏了大约7万块

按精装交房你不出装修费来说，省下那6万你到是可以赚一点，：

320000元-328475.67元=8475.67元。

三年了，你一顿操作猛如虎，一看收益不到一万五。

你实际投入的成本是388475.67元，收益是8475.67元，三年总体收益率是2.1%。平均下来每年的收益率是0.7%。

0.7%的收益率是啥概念呢？

从今年10月的统计数据来看，我国的M2增速达到了8.5%，前三季度的GDP增速为6.2%，减去无效GDP的增长1%，粗略估算一下今年的通货膨胀率为1.3%。拼姐要说，你的投资还没跑赢通胀！你的投资还在贬值！

随便打开一下支付宝，你就会发现人家稳健型的理财产品年收益率都在4%以上，投资型的理财收益更是达到了5.3%，扎心吗？

也就是说，你拿着你大约38万的成本，全部去投稳健型理财，收益都比你买卖这套房屋要多！

而且买卖房屋还浪费了你的房票，毕竟按照现行规则，下一次你再买房那首付就得五成了。购买400万的房子，你要比原来多付80万的首付。这钱还掏得出来吗？

咱们的收益还是按理想状况来算的，真实交易中，40平的小户型能不能按涨幅价顺利卖掉，都还得另外看地段，配套，交易税费等因素，大概率下你还得降点价。

这还不算三年间你欠下大姑借钱的人情，买卖房屋花费的时间，精力。且回归到真实的楼市环境中，深圳本地已经没有总价200万的新房住宅可以供你购买，再远再偏都没有，入手起码是300万以上。这意味着价格越高，你付出的成本越大。

如果你在2017年购买了一套新房盘算着3年后卖掉，对不起，在1年多以后的2018年7月31日深圳就发布了“新房限售3年”的政策。

3年时间还是从你拥有房产证的那一刻起算，而新房通常是期房，大多需要等待2年才能交房给你办理房产证。所以在真实世界里，你至少需要持有5年才能卖掉。持有的时间越长，你付出的利息越多，成本将再一次提高。

朋友听拼姐算完这一笔账，才惊觉原来短期炒房压根儿不是想象中那么赚钱。拼姐表示，在深圳听多了买房一夜暴富的故事，产生买房致富的想法并不奇怪。但是致富不仅要看个人努力，还要看历史进程。

踏对了节奏，那就是好风凭借力，送我上青云；踏错了节奏，可能就是被套牢的接盘侠一位。在“房子是用来住的，不是用来炒的”的大前提下，政策打压的就是希望通过短期炒房来获利的人群，入场时机不对，那就好好硬扛吧！

朋友不禁疑惑在深圳还能买房吗？

拼姐认为，买房就像股市投资，在深圳买房不适合短期炒作，适合长期持有。想要自住保值的朋友，什么时候买房都不晚。买了就别管他楼市跌宕，毕竟十年后的房价是怎样一番光景，谁又能说得准呢？