这年头买房投资，真的是投资，不再像以前随便买套房就能翻倍，暂且称以前是投机！

这些年小编也钟情房产投资，身边不少朋友包括亲戚都会经常问我投资意见，出现频次最高的还是“酒店式公寓值得买吗？”

那我们今天就聊一聊酒店式公寓！

一

小编总结了一下，能问出这类问题的人大概分为四类：房子多到已限购、预算不够买住宅、真限购没资格买住宅，最后一类就是跟风。

无论以上哪种都是带着投资心理的

能让我给意见的人心里也是自己揣不清，各有各的顾虑，这些所谓的顾虑分为四大类给大家看一看

1.小产权

2.商业水电

3.40年产权

4.高昂物业费

但是我要说的是，这些都不是重点，甚至这些都不算事儿

“小产权”的定义是什么？小产权是没有预售许可证，也就是你拿到钥匙不能办产证，单纯只有使用权、居住权，后期更不能正常交易的房子称之为小产权，你们觉得城市里无论哪个楼盘，没有预售证敢对外出售吗？分分钟给你来人查封，所以说“小产权”纯属扯淡

“商业水电”更不用说了，水呢不可以改为民用，但是电确实可以申请，水的成本很小，电改了之后就是正儿八经的民用电，这个只是生活中的一小部分

下面再说40年产权的事儿，现在都是不动产登记证，也就意味着只要能办到大红色的房产证，这一套房子永远属于你的，40年的定义是土地使用年限（普通住宅土地70年），但是小编也听说到期之后续交土地使用的费用并不大

我是从来没把物业费放在心上，因为这个东西就类似于你去高档场合消费的服务费，服务本来就是可高可低，只能说只有价格高了服务才能提高

二

虽然小编不建议购买，但是这个产品总归是有市场的，我们就先说一下它的优点吧！

总价低、面积小、地段好、回报高、不限购，这基本上能算酒店式公寓对外宣传的标签

其实这是在把你绕进去，你动脑子想一下，为什么总价低？还不是因为它面积小，到底有多小，我是见过20平的，20平去掉公摊还有多大，和你现在居住的主卧差不多，大概实际只有12个平方不得了

所谓的地段，大多数都在商场上面，或者CBD附近，相比同等价位的住宅，地段确实好，而且是好非常多

回报高只是租金的回报相对住宅会高，但是它的租赁市场小很多，大多数用为工作室，白领、单身、小夫妻的租赁，其他基本上没人会选择

三

对于酒店式公寓真正的犹豫，或许就在下面

户型炒鸡烂，没有通透而言

很多没有天然气，做饭这一块重点吐槽，电磁炉用着真心鸡肋，而且乌烟瘴气，大部分都是没有阳台，特别是冬天真得多买几套衣服，被子的话用了就买新的吧，毕竟晾晒不方便是真的

杠杆利用率极低，银行最多给5成贷款而且最长贷10年，利息上浮大于住宅，关键不能用公积金

所以看着便宜，对于那些预算不够买住宅客户，每月还贷压力并不小

其实对于所有客户比较在意的就是，“涨幅惊人”低到你无法想象，很多人都会说，便宜就好，低买低卖，涨幅差不多就可以卖了

首先，住宅在翻跟头涨的时候，公寓上浮可能只有20%-50%，关键不一定有人接手，也就是有价无市，为什么这么说？一句话供应量大于需求量，不光是二手的供应，包括现在新房也是一样在和二手房抢客户

买酒店式公寓相当于给税务局打工

最后我们再看一下二手交易税费，与常规的房地产交易不一样、酒店式公寓也就是商住房，商住房交易除了原有的印花税，契税、增值税，还有差额的20%个税，和差额30%-60%的土地增值税

虽然这是买家该承担的税，但是哪个买家会傻到这种地步呢？即便买家承担这个税费，总价不可能变，但是卖家拿到手的也只有一点点

再退一步，如果是你报低交易价，这样一来完全没法贷款，又有几个人会买呢

涨得多了，大部分要交税；涨的少了，又是失败投资

四

升值慢，交易税费高，居住体验感差，杠杆利用率低，直到最后的投资人收益有限，或许这就是导致公寓无人接盘的原因吧

一项投资，如果无法在市场中流转变现，平时又要花精力去打理，投资回报率还不高，无论从哪方面考虑，都只是“圈外人看起来很美，不经过精准计算很诱人”被忽悠进坑的概率更大

如果你执意要买，请你想一下，如果你是下家你会以什么理由接盘？