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现在投资房子,你很可能被套牢!

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摘要:让大家卖房子,有2个前提:(1)、你有多套

让大家卖房子,有2个前提:

(1)、你有多套房子,自住的不考虑;

(2)、未来更需要考虑的是房子的流动性,而不是是否涨价。

现在投资房子,你很可能被套牢

流动性远比溢价重要

关于第一点,大家都很容易理解了 。

毕竟只有一套房子,买回来就是自己住的。

所以这种情况是不需要考虑房价涨跌问题的。

关于第二点,我建议手头有多套房子的人,尽量卖少一些,我的出发点考虑得更多的是流动性的问题

因为对于手头有多套房的人,绝大部分情况一定是投资行为,极少存在一个家庭同时住几套房子的现象。

既然是投资,我们就要考虑三点:一是资产的溢价,二是资产的流动性,三是个人的资金周转能力

如果资产不存在溢价空间,那这种投资是没有价值的。

如果资产没有流动性,或者流动性很弱,哪怕有溢价空间,这种投资也是高风险的。

因为,我们还要同时考虑第三点,那就是个人的资金周转能力。

毕竟我们的投资是有周期的,不是马上可以套现的。

如果遇到资产失去流动性或者流动性变得极低时,我们是否可以应付自己的资金周转能力。

这是做任何投资都必须考虑的基本前提。

特别是房产投资,很多人都不是一次性全款买房子,而是加了杠杆的。

如果加了杠杆,同时又碰上房子流动性大大变弱,那对于个人的资金链来说,无疑会造成非常大的压力。

甚至会搞得自己特别惨。

所以我上次的文章,更想表达的是,房子的流动性未来会变得很差,最好能卖则卖。

因为在这样的经济行情下,我们考虑房子未来的流动性,远比考虑它是否还会涨价,要重要得多。

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房子没你想的那么好卖

我之所以一再强调流动性的重要性,并非随便说说而已。

第一,是从居民购买力的角度看。

现在各种消费数据如何,相信大家有目共睹。

新闻真的很多,希望大家养成一种习惯,多关注财经新闻,这些并不难找。

如果你看不到别人的消费数据,那就看看自己是不是花钱还是像以前那样爽快。

如果本来凑够首付都不容易了,“六个钱包”都快榨干,这年头想买房子,那就更难了。

事实上,很多人的购买力,在2017年那波上涨行情之中,也已经被大大削弱了。

再加上去年P2P、虚拟货币和股市的轮番收割,买件衣服现在都没那么爽快。

如果别人买不起,房子只会烂在你手里。

当然,有一种情况,我认为是可以除外的。

那就是真正的有钱人,他们依然有非常强的购买力。

毕竟现在没啥好投资的项目,股市像个怂包,钱也出不去,有部分人会选择依然买房子,这是惯性思维。

中国人就是这样,房子的地位实在太高了。

所以,未来核心地段的高档房子,依然会有市场,流动性会比普通的商品房要好一些。

这种投资逻辑,类似茅台。

哪怕是炒作,也只炒作排在第一梯次的。

但这些与普通投资人无关。

第二,政策约束是更大的不确定性。

我说的这个政策,包括几样。

一是限售,二是限购,三是限贷。

很多人会想到限售和限购,但可能低估了限贷的威力。

目前来看,楼市的这一轮调控,其实这三种政策,都有实施。

只是各地情况不一样,所以政策的实施力度,并不一定一样。

但能实施这些政策,本身就应该足以让一个理智的房产投资客警惕了,是否会升级,就是很大的不确定性。

比如限售,现在广州普通商品房规定是2年。

深圳严厉一点,普通商品房是3年,如果是商务公寓的话要5年。

河北保定是10年限售期!

这是我了解到最长的限售期了。

而且这些限售期,都是以拿到“不动产权利证书”之日起算的。

限购就没什么好说的了,毕竟现在房价已经涨起来了,全国大部分地方的情况,已经不像以前那么疯狂了。

其实我更想讲的政策不确定性,是限贷。

这个限贷,指的是对二手房的贷款限制。

之前有传出说合肥的一些商业银行停掉了二手房的贷款。

后来人行合肥中心支行出来辟谣,说没有停贷二手房。

如下:

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既然官方已经出来辟谣,说没有停贷二手房,那我们就相信吧。

不过现在银行的贷款额度也非常紧张,如果可以贷出去的钱不多,你觉得谁更容易贷款买房子呢?

当然是买一手房的人。

因为支持一手房市场,银行就是支持自己啊,毕竟开发商把房子卖出去了,这是对银行更有利的事情。

现在房子的一手存量市场还那么大,二手房哪怕想拿到贷款,速度也没那么快。

所以说,如果二手房交易的放款速度如果跟乌龟一样的,其实停不停贷,差别不大。

显然,单单是放款速度这件事,都足以导致二手房交易更难。

也就意味着你买到的房子,流动性会很差。

现在可以确定的事实是,二手房的放款速度确实非常慢。

那万一以后政策升级,真的对二手房停贷了呢?

那意味着整个楼市存量市场,几乎完全冻结!

试问有几个人,可以全款买房子的?

一切皆有可能。

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房价最好的状态就是滞胀

所以,现在开始,买房子不仅仅是考虑能不能升值的问题。

更重要的是流动性的问题。

除非你是买来自住的,那不需要考虑流动性的问题。

如果是投资行为,你一定要谨慎考虑流动性的问题。

我只是希望大家,能够在这样的经济行情之下,多一分理性。

毕竟大部分人的钱,都赚得不容易。

富人可以随便玩投资,人家有的是钱,不怕流动性。

但你比得了他们吗?

退一步讲,房子,未来也不一定会升值,继续维持滞胀的可能性更大,边缘地区的房价则会出现实际性的下跌。

第一,从大方向判断,国家非常明确,就是要坚持“房住不炒”。

去年到现在对楼市的调控,不是一般的严厉。

这些调控,真的跟以前不一样。

单单是堵死开发商的融资渠道这件事,都已经让非常多的中小开发商呜呼了。

另外我们也看到了,去年myz到现在,国家在挑战这么大的环境下,也没去拉动楼市。

宏观经济三大部门,是靠zf在加杠杆,投入基建拉动经济。

居民部门和企业部门都歇菜了。

央妈变着花样撒出去的钱,也是在极度严控跑进楼市。

除了在朋友圈看到一些房地产中介在嗨之外,楼市丝毫没有荡起点水花。

其实中介都想说:我好难!

没有资金入市,你怎么助推房价上涨?

第二,房价跌,也只能是阴跌或者边缘地区跌。

所谓阴跌,就是涨不动,而且还略有小跌。

但边缘地区的价格就不一样了。

正是因为边缘,没什么有竞争力的产业支撑,人口也在净流出,资产价格明显下跌也是正常的。

但要说房价涨不动,就会带来全局性房价暴跌,这个我认为概率不大。

一是考虑到大家都是拿房子作为抵押物贷款买的。

房价真的是暴跌的话,抵押物就贬值了,那是要补足值的。

这个涉及面就非常广了,很多人会破产。

二是,房价涨跌,早就超越了经济层面的意义。

看看售楼部那些被砸的人。

三是,房子毕竟在过去二三十年被人为赋予了金融属性。

整体上房价的稳定,不仅意味着社会的稳定,还意味着不给金融形势添乱。

这是最大的政治正确。

所以,不涨,也不跌,是最好的,这就叫滞胀。

然后,看着形势来,慢慢实施点政策,慢慢让你只能套在里面。

然后的然后,就是你懂的了。

唉,我好难!


刘经理:13530962993(此号可加微信)

          

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