华夏同胞正全力抗击新冠病毒，不出门、不聚集，人几乎进入“不动”状态，社会进入“不动”状态，经济也进入“不动”状态。现在全民第一大操心事是严防新病毒传播，第二大操心事是经济，毕竟以后还要生活。不动产作为经济的“超级容器”，将怎么“运动”？置业者如何“行动”？e天剑的见解如下。

一.病毒让楼市停止

成交停止

往年春节假期，售楼中心天天有人值班，可以卖房买房。今年春节为防控新冠病毒传播，所有售楼处停止营业，没有接待，没有买卖，没有交易。成交停止，是给楼市最大的影响，也是给开发商最大的影响。没有卖房，开发商就没有收入，整个房地产业链条的源头就没有收入来源，整个房地产业进入“不动”状态。

一般春节假期是7天，这次受新冠病毒影响，各地把假期又至少延长了一周（2月9日后上班）。深圳是全国第一大移民城市，正迎来返程高峰，疫情也迎来了高峰。钟南山院士2月2日说，全国的疫情仍处于上升期，未来10天至两周，会迎来疫情高峰。按照钟南山院士的预计，2月16日左右会疫情会达到高峰，之后应该再需要14天防止扩散，那时就进入3月了，什么时候结束还没有时间表。现在至少确定，整个2月份的楼市都会处于停止状态。最乐观的预计是，3月份疫情得到基本控制，但疫情还会存在，不宜开展聚集性活动，3月下旬楼市可能开始缓慢复苏。

1月份是春节前的一个月，大家都忙着回家过年，是楼市低迷的月份。算起来，1、2、3月份，整个第一季度楼市成交很差，应该是非典之后成交最差的一个季度。

工程停止

防控新冠病毒传播，不让聚集、不让上班，工程进度无法推进。现在所有的建筑工地也是停工状态。工程停工，后续销售势必延后，会影响新上市楼盘的开盘时间。

1月24日是大年除夕，工人们都要提前回去过年，1月份可以完成的工程量本就少，再加疫情影响，整个第一季度的工程进度十分缓慢。

二.开发商还款压力剧增

房地产开发是靠金融支持运转的，所有开发商都有贷款，譬如银行抵押贷、开发贷、信托、债券、ABS供应链贷款等。据统计，中国上市房企的平均负债率是80.5%。越是大型上市房地产公司，贷款越多。

欠债就要还，销售停止，回款停止，开发商的还款压力无疑剧增。根据天风证券研究所分析预计，下面三张图表是2020中国上市房企债券到期时间分布、偿债压力时间分布、压力较大的企业。综合来看，4月份还债量开始大增，7-9月份是还债高峰。还债压力极大的房企有融创、绿地、恒大、泛海等。

2020年到期债券时间分布

2020年房企ABS偿债压力

2020年房企再融资压力较大的企业

上面只是上市房企的债务统计，中小房企也好不到哪里，有些甚至还债压力更大。大型房企综合融资能力更强、信用融资渠道更多，中小房企融资渠道少，在销售停止的情况下，几乎要崩溃。

三.疫后将全力出货

疫后，头等大事就是经济复苏。政府会全力促进经济发展。房地产业作为支柱产业之一，投入大，产出大，见效大，会成为政府重点支持的产业（虽然不愿意，但情非得已）。在经济复苏需求下，房地产业的发展环境肯定会比2019年更宽松（2019是比较宽松的）。

受新冠病毒影响，楼市停止，第一季度销售很差，尤其是上市房企第一季度的业绩将腰斩。销售太差，回款太少，但有巨额贷款要还。一季度不能卖房没有收入，二、三季度是开发商还债高峰，急需还款。二季度，开发商将全面发力，推广销售。在还款压力下，开发商需要加速回款，需要加速销售，需要加大销量。为促进销售，开发商势必加大让利促销。

在一季度的积压下，推迟开盘的、中途停止销售的都将陆续跑步入市，二季度将迎来供应高峰。

四.突如其来的机会

新冠病毒给全社会带来灾难，打断经济运行。现在既要抗击疫情，也要拯救经济。近日，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、国家外汇管理局五大部门联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，发出“金融战疫30条”。央行近两天已经推出1.7万亿增加市场流动性，市场中的钱又增加了，利息更低了。疫情给经济打击十分广泛，房地产业也不例外。房地产业无疑可以享受到金融宽松带来的利好。

防控疫情对开发商的现金流影响重大，但对计划买房的置业者并没有多大影响，尤其是对北上广深置业者影响甚小。计划2020年买房的，并不会因为疫情而大幅度降低收入。置业需求依然存在，只是推迟出手罢了。

新冠病毒对社会是祸害，但对置业者来说却是罕见良机（此词有些不妥请包涵）。开发商的最困难期，就是置业者的最佳买房期。受疫情影响，开发商回款中断，疫后将加大促销出货回现，置业者迎来绝佳窗口期。

深圳楼市2019年红红火火，在大中城市中率先复苏，已经进入新一轮上升发展期。本来2020年也是顺势上升的，但因为疫情而跌入谷底，这无疑是抄底良机。这个抄底窗口期很短，估计就1-2个月。新开盘的项目、回款压力大的项目是获利的主要标的。

现在最大的期盼：新冠病毒尽快消失，疫情尽快过去，大家恢复日常！天佑中华，全民安康！