近我遇到了很多朋友找我咨询投资商铺，往往都是问我：某某地段价值几百万的商铺，值得投资吗？看到这样的提问我其实有点无奈，因为投资商铺目前没有限购，但是风险却需要自己承担！想要投资商铺的人都会进入一个误区：花多少钱买！能租多少钱！超过银行存款利率的就可以购买，可我想说的是投资商铺没有那么简单！

商铺投资不是买下了再租出去就完事！

许多购买商铺的人都会面临这样的情况：租赁的商家还没有到合同期就临时退铺，后续出租变得异常苦难，迫不得已会选择降低租金出租！

大部分人都会将矛头指向市场经济“不景气”，导致商家营业额降低，总利润减少，从而付不起房租，事实真是这样吗？我总结了几点供大家参考。

a) 购买的商铺单价太高

开发商对于商铺的定价会参照成熟商圈和周边商业租金反推出单价，根据投资回报率计算，通常都会控制在8-10年的回本周期，给到投资者才会有吸引力，作为固定资产的投资者来说看到这么短的回报周期会很“眼红”，面对这样的诱惑很容易下定购买决心！

同时对于商铺的单价还会根据面积大小来制定，两个不同的产权因为面积不同价格也相差甚远，往往都是面积越大单价越低，面积越小单价越高！相同楼层相邻位置面积越大总价越高，面积越低总价越低！于是在商铺的单价会相差甚远。

相邻位置面积小的单价较高，正面根据投资回报率计算的出租单价也会高于相邻商铺，客户选择的时候对于位置如果没有绝对限制，那么基本都会选择便宜的，在同等开店品类情况下（例如建材市场），租金高的很大程度上竞争不过租金低的店面，从而导致营业额低，支撑不起店内开销从而倒闭！

b)市场过渡期太长

很多时候投资者买商铺都是优先选择“新铺”，也俗称毛坯铺！成熟商圈的商铺也是已经度过了“过渡期”，价格当之无愧的是“楼顶价”，这时候入场投资的成长空间十分渺小，新商铺具备单价低、成长空间较大等特点，受到很多投资者青睐，但是新铺犹如“期房”一样，面临着较多的不确定性因素。

其中最为影响商铺升值的是“过渡期较长”，也就是说从交铺开始到稳定收租的时间段较长，为什么会出现这种情况呢？

1. 小区入住率需要时间来提升，购买房子的人群包含了刚需和投资者，刚需买房之后装修入住的时间不确定，比如刚需买房后很多人需要再赚钱来装修房子，在买房的时候就花掉了自身大笔资金，如果交房后自身资金还不足够用来装修，势必影响到业主的入住，从而入住率不能快速提高，反而存在空置率不低的现象！
2. 商家经营受到经济和消费群体影响，对于入住率不高的小区商家的生意无法达到“稳定”条件，营业额也会存在浮动较大的情况，特别是在前期投入大量店铺装修后的商家，如果在短时间无法快速回笼资金，很容易出现“熬不出”的局面。

未来8年哪些会是“钻石铺”？哪些又是“白菜铺”？

商铺分为“钻石铺”和“白菜铺”，所谓“钻石铺”无非就是能持续增值，很多人面对此铺都“求贤若渴”，而“白菜铺”往往是送给商家去经营都担心浪费装修！两种形成鲜明对比。

鉴别商铺价值的方法：

1. 看商铺内部是否规整，柱子占比是否更小。我们都知道内部越规整的商铺使用率更高，柱子占比越小同样如此，无论是自己使用还是出租给商家都会很便利，不同商家经营种类对于内部结构有很大要求，比如像宴会厅就要求柱子越少越高，内部越方正越好！
2. 看楼层，对于底商来说，最好的楼层是一楼临街位置，一方面曝光度高，自带“广告”光环，另一方面商家经营起来对客户更加方便，毋庸置疑的是人们在未来追求便利的意识会逐渐增强，能在一楼消费为何会选择去二楼呢？而且对于底商大部分情况都没有安装电梯，商家自身的经营就会增加不少的成本！
3. 看经营模式，自主经营优势大于整体经营！对比起来就是可操作性强与若的问题，整体运营的商铺大部分属于返租型商铺，实际操作的权限反租期内由商管公司决定，同时在反租期内运营方面会非常光鲜亮丽，一旦过了反租期自行出租的优势就逐渐降低，例如新开业的购物中心开发商会投入大量资金做活动宣传推广，俗称“造势”，回归到业主手中出租会明显感觉到难以出租，往往会降低价格，这便是“白菜铺”的由来！

怎么才能买到“钻石铺”？

做专业的投资者

首先需要学会计算投资回报率，一般我们会用年租金比上总投资金额计算大体投资回报率，既然是固定资产投资，至少都需要保证能跟银行存款相其平才具备投资优势，按照目前银行的固定存款利率计算，最好根据5年或者10年的定期存款率比较，因为购买商铺投入的资金大多数会持有至少5年时间以上。

其次选择商铺性质和楼层方面。自主经营的临街商铺优先于反租整体运营商铺，临街一楼优于二楼以上商铺，当然前者商铺的单价普遍会高于后者，这时候就需要我们通过置换方式来实现，比如对于开发商缺少资金的情况下全款购买的优惠力度将更大，买下来的成本更小，又或者说可以通过与品牌联谊的方式达到跟开发商有谈判的资本，开发商会把这样的门面当做“宝贝”不愿意出售，但是又希望引进好的品牌入驻，这时候如果加盟到好的品牌入场，开发商看到为他带来了正面的宣传效果租金单价也会降低！这些都是建立在平等置换的基础上展开。

最后就是养商。其实业主跟商家是合作关系，不仅要从他手里面收取租金还要“养”他，这里我们指的是能站在商家的角度思考，例如出现水电问题业主需要第一时间站出来协助解决，尽量少出现矛盾多增加“和气”！要知道没有商家来出租的商铺那就真成为一个“固定资产”，只有商家在有序经营的情况下才能保证商铺的“活力”！