央妈出手降息，房贷挂钩的5年以上LPR降了0.5个基点。

住建部门出面，支持地产行业复工复产。

对于之前这些个政策，我的观点是：

这是救地产行业，不等于在救楼市。

刚说完没几天，更直接的“救市”动作来了。

首套房的首付比例下调了！？

浙商银行下发通知，根据各地限购限贷的政策，各分支机构可将非限购城市首套房的首付比例由30%调降至20%。

正当我觉得浙商银行作为地方银行，下调首付比例只是个案的时候，工行绍兴也爆出了下调首付比例的消息。

据传，工行浙江将跟进浙商银行的动作，首套房首付比例下调至2成，二套房首付比例下调至3成。

虽然后续又有工行出面辟谣的消息，但在地产金融的动态上，无风不起浪。

这是房贷全面放松的开始？

很遗憾，不是。

早在2016年2月，央行、原银监会就发布过通知——在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

也就是说，浙商银行将首付比例从3成降低至2成的动作，并未突破央行的红线。

从浙商银行的回应，也能看出提出降首付的动作背后，浙商银行是“战战兢兢，如履薄冰”：

“浙商银行方面也回应称：该行始终严格执行央行等监管部门关于限购与非限购城市差异化政策，同时符合各分行当地房贷调控措施，与银行同业执行要求基本相当。”

翻译一下——我们降首付只是严格按照央行的指导意见执行，符合“因城施策”的政策方针。

未来即便有银行跟进降首付，也只会在不限购的城市实施。

这里插一句，浙商银行急于动手，可能还有调整自身业务的考虑。

从往年浙商银行的年报来看，房屋按揭贷款占其个贷业务的比重只有20%左右，远低于经营贷款，这与国内大部分银行的个贷业务组成并不相同。以“宇宙行”工行为例，2019年上半年房贷占个贷比重高达81.4%，经营贷款只占到5%。

也就是说，浙商银行的个贷客户，大部分借钱去做了生意，而不是去买房。

在我国，房贷本来就是相对低风险的贷款；而在经济下行的大环境下，个人经营性贷款的风险和违约率都会提升。如果不对个贷结构做调整，浙商银行的不良贷款率，可能会越来越高。

所以，站在浙商银行的角度，下调房贷首付比例，更像是被动的业务调整，而不是向楼市主动放水。

数据来自浙商银行年报

图表摘录自工商银行2019年年中报

不限购的城市，能买吗？

如果你是刚需、自住，可以出手，不用纠结。降低首付是个利好，早买早入住。

如果你是投资客，想趁着首付下调买房投资，我劝你谨慎。

最大的原因在于：不限购的城市，大部分是鱼龙混杂的三四线。

以江苏为例，购买“首套房不限购”（外地人无条件可以买一套）的城市，有：

徐州、宿迁、连云港、盐城、扬州、镇江、南通、常州、泰州；

这些城市里，既有徐州这座苏北传统经济强市、南通这座近两年高速发展的“上海北大门”，也有不在核心城市圈内的三四线。

我在“如何判断楼市走势”的问题中回答过，想了解一个城市楼市的大趋势，关键把握三个指标：

• 钱：居民收入水平、产业能级，决定了城市房地产市场的长期基础。

以杭州为例，16年以来市场一路上行，固然有城市面貌更新、g20等大型会议举办的提振影响，更重要的是杭州云集了阿里、华为杭州、网易等优秀企业，这类企业中集聚了一大批高收入人群；较高的居民收入水平，决定了杭州楼市的基本面十分强大。

而三四线城市，各地居民收入水平有着很大差异。

一些藏富于民的百强县，楼市有较强的支撑；而产业能级低、居民收入水平一般的三四线，投资收益不会太高。

为什么鹤岗的房价越来越低？因为人口基数下滑、城市越来越留不住人。为什么无锡房价相对比较稳定？因为对外来人口的吸引力一般，人口基数基本稳定，这样每年买房的基数基本不变。

为什么北上广深的房价如果不严控会一路上扬？因为这四大城市人口吸引力最强。

三四线城市，人口密集程度远不及一二线。但在核心城市周圈，却还有人口红利的机遇。

环沪城市圈，南通、太仓、昆山，与上海的经济联系度越来越强，跨城上班的现象也越来越多；上海的外溢人群，已经成为了这些城市购房客户的重要组成。

投资三四线，人口的基数和增速，决定了三五年内的楼市趋势，更决定了你投资的房产有没有人接手。

• 地：政府拍地的火热程度，也能看出楼市在短期内的火热程度。

拍地越火热、地价越贵，购房者越担心房价会涨、越容易出手买房。“恐慌性购房”的行为，短期内会快速助推楼市上行。这一点，曾经2016年的楼市四小龙：合肥、南京、苏州、厦门，都是在一波火热的土拍带动下，连续出现地王。“四小龙”在土地市场无限风光，使得购房者也热情满满，开盘售罄、一房难求，房价也就迅速飙涨。

当然，好景不长。18年的四小龙，回归冷寂，也有不少投资客只能高位站岗。

当下，部分三四线城市的土拍，并不冷清。缺乏长期利好、只靠概念炒作，某些三四线城市的土地价值，和A股某些“割一波韭菜就走”的概念股一样，只是短期的虚假繁荣。

缺乏人口、产业支撑，短期内土拍火热、房价上涨的三四线，需要提高警惕。

最后，降首付的后续动作，可以再观察观察。

央行的表态还在耳边，房住不炒的基本面没变。

三四线城市，对于购房者的直接激励，只会越来越多；尤其是那些人口外流、产业不强的，急需房地产扮演“强心剂”的角色。

如果你头脑一热，急于在这些城市大赚一笔，小心救了楼市、亏了自己。