一场疫情，放大了许多东西。

而在楼市里，“分化”与“落差”就被置于放大镜之下，格外清晰。

有人降价百万只求卖房，有人戴口罩排队抢光豪宅。

二三线城市开始涌现“抛售潮”，北上深杭却让大家见识什么叫有钱人。

2020年第一季度，全国楼市就是这么魔幻。

而魔幻的背后，我们看到了小区、城市、地域以及城市治理机制的差别。

聚焦全国，看看哪些城市“有苦难言”，哪些城市“始终坚挺”。

二线“抛售”

“今年本来要换房，现在看来是不太可能了。”

这是最近看到最多的讯息。

一些二三线的购房者，年前打算在今年3月份的小阳春卖房置换，现在却成了痴心妄想......

有粉丝表示，疫情还没有结束的时候，所在城市小区就出现业主降价抛售的现象。

虽然已经可以线下带看，但是因为大部分购房者对疫情仍然心有余悸，现阶段线下看房的还是比较少。

不同于一线城市，永远有人盯着那为数不多的笋盘。二线城市的尴尬显而易见：降价的人多、房子多、客户不多......

这波降价，也远远不是小打小闹地降个几万。

据南方楼事调查所知，如南京、苏州、无锡等地近期都出现了二手房降价抛售的现象，降幅从几十万到上百万的都有，甚至有的高达40%，简直就是“打骨折”降价。

坐标南京的知乎用户韦生发帖表示，“小区近期上新的几套同面积的二手房，资产突然缩水了……”

韦生的房子位于城东的东郊小镇，原本打算今年卖掉房子置换，但因为疫情推后。

在诸葛找房显示，同面积45㎡左右的户型，去年成交价在120-125万左右。

但是近期挂牌价有房源甚至挂出100万左右的总价，价格比之前成交价降了差不多20多万。

“降幅差不多有25%，这换谁能接受？”

隔着屏幕，也感受到韦生那颗不想妥协的心。

南方楼事发现，不管是在链家、贝壳还是安居客，南京降价房源并不少，降价幅从几万到几十万不等。

对此现象，南京链家中介表示，抛售的房源大部分是性价比不高的房子。

“真正的好房子，今天不定，明天就卖了。”

无独有偶，苏州中介朋友圈的“降价房源”也开始增多。

根据诸葛找房的数据显示，苏州这个月的二手房房价环比上月下跌0.92%，有307套房源出现不同幅度的降价。

▲图源：诸葛找房

甚至是园区核心板块、狮山学区房都出现了一批“砸盘侠”，而且大部分以低于挂牌价甚至成交价的价格抛售。

图源 苏州楼市情报

以龙湖时代天街三期为例，最近苏州中介发朋友圈表示，急售115㎡的精装户型，总价仅599万的。

南方楼事在链家查询发现，就像这位中介说的，龙湖时代天街三期，在售房源挂牌价没有低于700万的。

同样的户型，去年成交的房源总价也要665万。

另一边，坐标无锡的金女士也表示，朋友住在金科世界城，前几天有业主把房价降了177万，跌幅将近40%。

“同小区的其他业主心态直接崩了。”

据发来的截图显示，该房源原本的挂牌价为450万，现在仅273万，还是全屋精装。

据南方楼事跟当地中介得知，该房源是业主自身问题，需要变现所以抛售。

“抛售潮”的背后

二手房与新房之间的力量拉扯，则更加魔幻。

这些出现二手房“降价抛售潮”的城市，新房市场却并不冷清。

很多城市从上周开始，售楼部就十分热闹，购房者戴口罩看房、新盘销售量激增......

以南京为例，上周有8家楼盘接连拿到销售许可证，随后许多购房者紧急到售楼处看房，准备登记报名，摇号开盘。

当地中介透露“售楼处基本都是人挤人，一些热门楼盘一天能成交几十套，每天看房的不下一百人。”

上周末的南京某新盘售楼处（来源：辉哥说楼市）

究其原因，都逃不过以下两点：新房打折促销潮来临、二手房存量大。

先说说第一点，疫情之下的房企现金流压力多大可想而知。这也就不难理解，不管是大小房企都用尽心思变着花样，推出各种“促销打折”活动，无理由退房也成了当下的流行趋势。

对于购房者来说，在一二手房价格并无明显差别优势的情况下，购买新房无疑是更省事的选择。

再说回二手房抛售，或许还可以从各城市的二手房存量中找到原因。

据链家二手房库存统计显示，新一线城市的二手房存量很多已经超过一线城市，很多城市动辄6w套，更有城市超10w套。

其中苏州在2月份存量高达57113套，南京更是突破6万，高达75899万套。

值得注意的是，这还只是链家网上的二手房存量。

除了海量的库存，南京、苏州等城市每天还有源源不断的二手房挂牌上市。

我们都知道房地产行业特点是高负债，也正因为这样，只要宏观环境一有风吹草动，投资客们都会风声鹤唳。

现在疫情持续的一个多月，部分投资客更是因为资本、现金流等因素，需要抛售房产周转。

最惨的还是那些受疫情影响的中小企业主，他们当中许多人也面临着“贱卖房产”周转的困境。

而出现抛售的情况，并不局限于上面例举的几个城市，其实全国各城市都或多或少存在，只不过上面几个城市近期尤为突出。

这只是刚开始。在疫情所造成的经济冲击“后劲”下，接下来全国各城市或许还会陆续出现更多的降价房源。

我们总是能听到一种声音，“需求不会凭空消失”，这话不假。

但需求只是滞后，并没有增加。

新房供应不减、二手房库存量大、购房者数量没有增长......这些对于二手市场来说，都是极大考验。

在2020年春节经此一“疫”，全国人民都进行了一场生死教育，所以大家会重新审视生活。

对于投资客来说，会更加重视现金流；而对于刚需来说，会更加注重生活本身。

所以，二手房消化量很可能会很慢。

但不得不说，其实这些“降价抛售”对于刚需来说，是抄底二手房的机会。

选择多，房源之间竞争大，相对的议价空间也比较大。

一线“坚挺”

二线抛售，但到了一线城市，便是另一番景象。

一扫疫情的阴霾，3月的北京上海售楼部人挤人、杭州两次“万人摇”以及深圳千万豪宅秒光......

01.深圳

深圳楼市是朵昂首挺胸的“奇葩”，总是不会低头。

深圳人用清盘数据，向大众再次证明了“深圳购买力”。

疫情后深圳首个开盘的招商太子湾，想必前段时间再度刷屏了全国楼市。

总价2000万起步，最高5000万+，妥妥的豪宅。

3月7日开盘当天，土豪们带着口罩排队，12分钟卖掉了3.6亿。期间因为售楼部人流量过大导致警察多次上门，随后不得不转线上销售，即便这样当天还是售罄。

随后不久加推14套房源，总价4000万+，这次更在15秒左右就被秒光，货值6.23亿。

不仅仅是豪宅市场如此瞩目，普通的新房成绩单也一样不俗。

3月12日，光明正大城突击开盘15分钟销售40套，当日线上秒锁453套。

3月16日线上开盘的万科星城，在7分多钟就卖掉了288套公寓产品，开发商连夜紧急加推。

上周开盘的恒裕珑城，单周卖掉45套住宅。

即将开盘的中海万锦熙岸华庭，在诚意登记首日，售楼部购房者也源源不断。

图源 青友圈

除了新房市场，深圳二手房也依旧坚挺。

从深圳中原的2月深圳楼市报告来看，挂盘样本房源中涨价的业主，是降价的两倍。

从样本房源的涨跌区间上来看，房源价格相对稳定，房源上涨和下跌的幅度均在5%之内。涨幅在0-5%的房源占比为67%，而跌幅在0%-5%的房源占比为33%。

各区的成交均价也普遍上升。

此前南方楼事采访过数位资深经纪人，他们都表示，绝大部分业主都不着急，少数急卖的，也是因为疫情经营受影响的小企业主。

“业主心态都是疫情过后我再涨价卖，捡漏成功的客户太少了。”

02.上海

最近的上海是什么情况呢？

引用真叫卢俊团队的一句话来形容，“售楼处这种样子的之前只在前滩看到过。”

3月的上海，异常火热。

售楼部开始陆续接待购房者，最近一周浦西浦东的项目都基本开门了，但是每个案场限流100组。

此前曾有人预测，2020上海，预期在4月份以前或无新房可以开盘甚至无任何认筹开启。

但最近的市场情况证明，新项目不仅开盘了而且成绩出乎意料的好。

新江湾学区楼盘，排队买房；

大虹桥的首创禧瑞荟，一个周末成交了15套；

总价1200万的大虹桥别墅，这个周末卖了10套；

非地铁房，佘山国贸天悦，两天成交19套；

......

还有一个预计3月底开盘的亲水湾风华项目，上周预约看房，售楼部人满为患，还因为人数过多停止接待。

上海在过去两年，外环内的土地出让量偏大，今年上海市中心的供应量的比重比想象中的高。

虽然有持续的房源供应，但购房者在总价内能买到的房源并不多。

所以现阶段对于普通购房者而言，当下的选择大概率是比较好的。

03.北京

3月的北京，从南到北、从西到东，许多项目都出现排队进售楼处的现象。

这样的场面，不亚于深圳。

来源：大伟看楼市

中原地产首席分析师张大伟分析，疫情下未来房地产不可能普涨，疫情稳住了，下面就开始看经济稳了，对于任何人任何企业来说，作为调控效果最明显，当下房价最健康的北京，值得聪明人开始看房了。

04.杭州

除了深圳、上海和北京，跻身新一线城市的杭州也不甘落后。新房市场同样火热，中签率依旧很低。

3月连续出现两次“万人摇”，丝毫没有受到疫情影响。

3月1日，西湖国际城的最后262套高层房源，共吸引到了17290组家庭登记，平均中签率只有1.5%。

3月10日，杭州华夏四季加推最后一批高层房源，总共308套，最终吸引到了11378组家庭登记，平均中签率仅为2.7%。

据统计，2019年杭州新增55.4万常驻人口，碾压深圳。

而这其中一部分人口，很可能会转化为新需求购房者。

图源 城市战争

所以在市场恢复后，因疫情而延后的需求会冒出，成交量逐步上扬。

但由于杭州“限价”政策严格，所以价格会比较稳定，但比较火热的板块还是会很难中签。

市场“割裂”的背后

一线城市坚挺，二三线疲软。

接下来的楼市会怎么走？

很显然，分化会继续。

一二线城市仍旧值得期待，三四线城市压力很大。

而分化的背后，我们从城市的基本面可以窥见一斑。

这次疫情我们看到了差距，而且这个差距背后不仅仅是小区，也不仅是地域，还有治理的差别。

同样是隔离，有的小区物业帮忙购买生活物资，有的小区甚至连消毒工作都没有做到位；有的城市早早采取措施，有的反应迟钝，后知后觉。

所以，选择一个治理和管理能力高的城市，可能让你规避突发事件时候的困厄，甚至可以让自己有更多的保障。

而目前所有城市状态和格局，是基于各大城市先前要素，比如区域地理、多年发展差距等。

这次疫情，真实反映了每个城市的发展水平。

这点上，我们能明显感受一线城市和部分二线城市的城市管控能力，组织和协调能力都比小城市好，有相对务实的多的价值观，还有充沛的社会资源。

例如杭州，这次杭州政府在抗疫大战中的硬核表现，用实际行动传达了杭州政府公信力和城市综合实力，实力圈粉，对人才吸附力也会因此进一步加强。

即便不谈城市得价值及未来潜力，单从房子的流动性上看大城市的也好很多。

比如二手房，一二线大城市的房子流动性好，就算价格下跌，还会涨回来。而一些弱二和三四线，一旦下跌，你要卖给谁呢？谁愿意接盘？你要站岗多久？

买涨不买跌，这是大部分人买房最粗暴的评判标准。

房价上涨的时候惜售，下跌的时候都躲得远远的。

建议

所以在接下来，该如何选择城市选择地段买房？

南方楼事有以下几点建议：

首先，要选对城市，不是所有城市的房子都值得买。首选一定是一线和强二线城市。

一线买房就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定能解套创新高。

二线城市买入的时机很重要，如果买不好很容易被套住多年，但大方向来看二线城市偏低的价格，未来爬升上来也不难。

三线城市，建议大部分购房者如果不是自住，想要投资的话就不要买。如果非要买，可以考虑一二线城市附近的卫星城。

其次，回归中长线价值投资的思维，做好一定持有周期的心理准备和财务准备，短期的政策调整、房价起伏都不会慌乱。