深圳楼市涨价三板斧是什么——学位、旧改、_____？空格里，信贷、规划、土拍、地铁可以轮流坐庄，但学位和旧改雷打不动。

僵持十年的万科南苑新村去年夏天“复活”，3月16日开拆。

@深圳买房计划发现，旧改重启后，南苑新村有业主放盘卖房，挂出了10万+的高价，更有业主一夜涨价350万，74㎡两居室报价1200万。

这个价格，不止是买房人，就连经纪人都惊呆了。

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旧改复活，业主一夜涨价350万

发布2019年业绩的前一天，万科在大本营深圳有两个大动作——沙井万科星城288套公寓7分半钟售罄；僵持十年的南苑新村旧改开拆。

盼到南苑新村动工的万科，不亚于赛程仅剩2公里的马拉松选手。旧楼倒下，现场业主举起手机留下了这个瞬间，仿佛也听到万科长出一口气，终于拆了。

旧改从来都是硬骨头，即便是行业老大操刀。万科曾表示，“拆迁做得慢一些会更和谐，尽管会影响效率。”

南苑新村的十年拉锯，企业前进的车轮慢下来了，个人的资产急速膨胀。

贝壳找房平台历史成交数据显示，2010年1月，被纳入旧改计划前夕，南苑新村房价约1.37万/㎡；2015年的普涨将成交价推高到4.97万/㎡；而最新的参考价已经突破10万，为11.75万/㎡。周边无旧改概念的老小区价格在5-6万/㎡之间。

目前，南苑新村在贝壳找房平台有4套在售单位，有2套是在小区开拆之后挂盘出售。

最贵的是一套74㎡两居室，业主报价1200万，单价约16.23万/㎡。深圳湾的二手房均价也不过17.6万/㎡。熟悉南苑新村的经纪人都承认，“确实是透支了未来的预期。”

优越的地段和1:1.33的拆赔比例，是业主“勇敢”报价的底气。

南苑新村位于南山中心区，桃园路和南山大道交汇处东南侧，1、12号线桃园站。根据官方说法，这里是南山行政文体中心、高新技术人才创业基地的配套服务区。

2010年4月，南苑新村与木头龙等8个小区被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，是深圳城市更新首批旧住宅小区改造项目之一。当时的申报单位还是金晖集团。

据深圳商报报道，2012年1月，万科开始介入南苑新村旧改。一年后，金晖退出，万科全面接管。

于2013年1月26日发布的《关于深圳市南山区南苑新村城市更新的通告》称，因涉及原南苑新村小区部分业主信访问题，后续审批工作自公告之日起暂缓。当时，南苑新村拆迁签约面积及签约户数均已达应拆迁总数的三分之二以上。

2019年7月，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布南苑新村城市更新单元专项规划（草案），旧改重启。

旧改复活，前述“最高挂盘价”业主随之调高了报价。在2019年10月31日的晚上，这套最先报价11万/㎡的“老破小”，一次性涨价350万。

3月16日，南苑新村动工。@深圳买房计划在现场看到，最先拆迁的是西区，部分楼宇被整体爆破，但小区内仍有业主居住。这场长跑，万科还只是接近终点。

好在，未来可期。

南苑新村旧改将采取TOD模式开发，将居住，商业，办公和公共空间解决在600米之内的范围。项目将由1栋60层写字楼公寓、2栋30-40层公寓、9栋33-48层超高层住宅以及1所18班小学、1所9班幼儿园组成。

△总平面布局示意图

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南山未来：旧改备货86万㎡住宅

“棚改和老旧小区改造，是今年楼市的大看点。”这是广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的看法。

李宇嘉表示，中国扩内需、稳增长政策正在布下。“资本市场火热的’新基建’已箭在弦上，传统基建并没有被忘记。”据其观察，广东旧改规模大且明显提速，棚户区改造、老旧小区改造，近期悄然开始放量。

在向“土地存量”要“发展增量”的深圳，城市更新也加速，尤其是土地更加稀缺的中心区。

据@深圳买房计划 不完全统计，目前南山有13个旧改值得长期关注。除了南山首个棚改项目高新公寓，其他都是含商品房、商务公寓的项目。

这13个旧改建筑体量达267万㎡，其中，商品房约86万㎡、商务公寓约41万㎡，还将贡献约21.6万㎡保障房。

蛇口的、（戳蓝字查收踩盘报告）已经开放展示中心，300多套住宅准备上架。

在建项目中：

万科的能源工业小区、远洋的龙船塘旧改、阳光华艺的正东名苑，都是居住方向的旧改，动作够快的话，说不定能赶上今年入市； 龙光的龙光总部中心、华侨城的深圳湾新玺名苑，一个在华侨城一个在深圳湾，都是公寓产品，体量接近，少不了一场同台竞技； 同在桃园路的万科南苑新村和卓越九珑地块，同甘共苦的好兄弟，建成后对于片区面貌会有很大的提升，当然还要时间； 科技园的莱英花园是南山首例“由政府主导、以市场化方式选择市场主体”的老旧小区，最终花落友盛地产。友盛代表作是红树别院，均价约16万/㎡。莱英花园有个网红邻居——华润城，关注度也很高； 向南村位于南山中心区，实施主体是恒大，规划建设住宅、商业、酒店、商务公寓、幼儿园和文体配套设施，供应住宅18.57万㎡，将变身为一个现代化城区； 赤湾西牛埔仓库区位于蛇口招商街道，由南山房地产开发，是一个纯住宅项目； 当然还有深圳旧改航母白石洲，谈判拆迁工作正在进行中。