最近，跟粉丝在聊中国高房价城市的背后推力。聊出了很多有意思的观点，其中就有之前一直想写没有写的话题，那就是房价到底跟国民经济有多大关系，经济又跟房价有多大的关系。微观来看，就是：日常的消费力推动了房价，还是房价推动了消费力。这到底是不是个“先有鸡还是先有蛋”的问题？

房价的构成和推动 不论之前的的经济大V怎么看空楼市，如何宣扬地产泡沫。事实上中国房价整体的向上，一路走高，是路人皆知的事实。但大多数人其实并不太理解房价的构成。大概可以理解为土地+建筑+税费+营销+利润。在中国的土地市场中，有多种性质的土地，有的直接拍卖，拿到手“七通一平”就可以开发的。也有需要通过旧改，通过付出安置的成本来换取较低的地价，还有的是通过开发定向产品，比如产业园、写字楼、公共建筑等等来换取配套的住宅土地，甚至是通过土地变性把其他性制度土地运作成为住宅地，再继续开发。总之，土地的成本是一个楼盘、一套房子里，占比比较高的部分。然后是建筑安装成本，这一部分我们直接把设计规划勘察其实都并进去都没有问题，这方面有很多误区，很多人认为这个成本很高，其实这方面的成本基本是大差不离的。拿土地成本、楼面价来按比例推算建筑成本是非常不精确的。比如说，我们在房价5万的城市，倒推出一平方建筑要一万的成本。那我们去到房价八千的城市，发现卖8000块，楼面价3000的楼盘，也做出了非常漂亮的精美的产品。所以那样显然是说不通。所以，即使算上各种百分之几到百分之十几的营销费用和利润，其实大头还是在土地和税费上。在地方土地财政困局没有新的突破时，城市仍然需要资金做基建时，房价大幅度下跌，土地大幅度下跌是很难实现的。加上国内资金很难有大的沉淀池，其他的渠道投资也没有房产这么容易，或者说不像房子这么多年不断的走高，钱蜂拥至楼市也是情理之中的事情。很多人觉得是有人在炒房才炒高了房价。如果你这样理解，那么你自己本质上就是一个炒房客。所谓供需决定了走势，无论你是买第一套自住，还是置换或者纯投资升值。放在楼市里，不论目的你就是所谓的需求端的一份子。需求端不断变大，而供应端没有跟得上节奏，数量不足就会推高房价。你不要说，房子多如牛毛，空了多少房子。那些房子只要所有者不把他挂牌出手，就意味着他永远不会成为供应端。所以，只要不出什么大事大危机，在当前局势下，有人口流入的城市，短期内下跌那是因为供应量过大。当局势发生变化，供应量被人为或者天然限制的时候，情况就会相反，涨就成了主流。毕竟物以稀为贵。毕竟就算是有托儿的市场经济，也算是市场经济。行文至此，很多人会说这些我都知道，已经看腻了。别急，我们再说说消费。

购买力的形成 我们再看购买力，这些年来我们的国民收入数据一直非常亮眼。经济的多元化，研发能力的提高，产品制造能力的提高，资本运作能力的提高，以及中国在世界的影响力，综合成为了整个国家消费力和收入的提高。这些宏观的层面，确确实实成为了国民购买力提高的一部分，但它并不是唯一或者比重特别大的一部分。很多时候，我们在下沉到底层，从细枝末节中可以看到，许许多多关联的东西，在推动购买力上也非常的重要。比如说房价，我们会发现房价一万块的城市和房价五万块的城市，其日常物价是差异非常明显的，甚至是非常透明的产品。比如我们在深圳的便利店买纯净水矿泉水，常见品牌都在3元以上，而同样的产品，在房价较低的城市，价格可能是2元、1.5元，甚至是1元。很多人会质疑说，这跟房价有什么关系，人的收入、工资不一样。其实，当这座城市的水都已经卖到了三块钱，那么我们会发现，企业在招聘的时候，就很难以小城市的工资标准来招聘，而且越高阶的岗位越明显。这是一个非常直接的因果关系。但他和房子的因果关系也非常直接，只是层级更多罢了。也就是说，所有的东西都是关联性的，没有谁能独善其身。比如说，便利店老板在提高单价后，收入也提高了。他的购买力变高之后，他在消费高于小城市消费水平的餐厅时，就会促成了餐厅老板的高收入和购买力。餐厅老板的高购买力，可能再次促成了商场中一些奢侈品的店铺消费，促成了豪华汽车等产品的消费，而造就了另一层高收入人群、高购买力的老板。这些老板的收入足够高，转一圈回来，才会给员工发放足够高的薪水，这样员工才有消费力购买3元一平的饮用水。这就是一个消费力或者购买力循环提高的闭环。

房价和购买力 在我们知道购买力是不断的循环提高之后，也要清楚，这其中还有一个重要的角色，那就是房价。房价甚至可以和购买力、消费品价格成为三角关系，而非是归纳于消费品里。因为，租金来源于房产。也就是说，虽然多数城市的租售比并不高，但房价仍然决定了租金，租金决定了人的生活成本，以及企业的经营成本，店铺的经营成本。以及，当一个家庭按揭供楼的时候自己的月供成本，需要对应多少收入。所以，它又成了一个三角恋一样的闭环，当房租变高，你不得不面对尽可能的提高收入，当铺租变高，你就不得不提高销售产品的价格。当收入提高，你的消费力就同步提高，而你的消费力提高，意味着有更多的人可以从你手中赚到钱，他们赚到钱又再次把钱投入楼市，推动楼市的房价的上涨。赚来赚去，转来转去，富人越来越富，穷人“相对”越来越穷。总之，购买力和房价，谁推动谁？没有绝对。

别指望工资买房 前边可能写的有些拗口，第一遍看不太明白也正常。我们可以换个角度来看楼市，看房价这件事。既然高房价是由大量的富人疯抢，推高，那么中国富人的财富到底是如何聚集起来的？这件事，展开说非常复杂，简单说就是几个点：上代、聪明、努力、敏锐。遗产不用说，主要是聪明、努力和敏锐。过多的例子不去举，只说我身边近期的例子：老家三四线的一个哥们，跑到抖音上卖所谓“富人必看的8本书”，通过不断的付费推广，几个月下来，卖了六万多套，算一算半年时间净利润接近百万。而在这之前，也是有身边的人，在做国内视频大量搬运到国外转广告费的事儿，虽然很累，但也赚了不少。甚至说，抖音直播的主播， 几乎没什么名气但是打赏的收入也远高于上班。这些案例，不是教、怂恿大家去“投机倒把”， 而是想说，聪明、努力和敏锐这三样，只要占到两样，基本都能赚到不少钱。哪怕不是新型行业，在中国目前这个阶段，有稳定的基础，持续做一个行业别三天打鱼两天晒网，或者频繁换行业，基本都能赚到不少钱。换个角度来说，这就是中国的人口红利。再说个例子——腾讯。腾讯的崛起与庞大，也正是吃了中国的人口红利和深耕一个行业的持续性红利。所以你会发现，它已经非常难以撼动。更重要的是，你会发现依托腾讯的60000名员工，也跟着吃到了这样的红利，他/她们的收入远远领先与其他同龄人，购买力也远远领先其他大多数同龄人。所以你认为的高房价，对于他们来说，可能就没有那么的高，那么的吃力。甚至你可以理解为他们也是推动房价中的一环。所以，深圳这样的城市房价高是有原因的。所以说，不要指望过去那些铁饭碗，稳定工作的死工资来买房。吃不到国家、社会、人口带来的红利，只能逐渐的被那些你原来看不起的人抛弃。

结 行文至此，做个总结。其实，房价和物价和收入，永远都是相辅相成、螺旋上升。不要只眼见自己的工资不涨，就吐槽房价与收入不挂钩。对于很多人来说，他们的收入增长速度可能比房价增长还要快，而且这样的人还不在少数。正如刚才所说，所有的东西都是关联、闭环、相辅相成的。所以从某个角度来看，高房价不一定是坏事儿。当然，辩证的思维看，它对于收入低又没有明显提升空间的人来说，自然也不是好事儿。还是那句话，没有无缘无故的高房价，只看你能否吃到国家、社会、人口带来的红利，看你能否吃到房子带来的红利。