最近沙井海岸城确定了扩容，建成后体量将达到现有南山海岸城的三倍多，而其住宅项目万丰海岸城预计今年开盘。

虽受疫情影响，项目还未有较为明确的入市时间，但目前已经基本确定的是首批只有200余套住宅，“量少+近地铁+大商业+深圳西部”，几因素叠加，万丰海岸城未开先火，网友群内，几乎天天都会收到咨询项目的信息，想必又是个“秒光盘”。

一、深圳新房越来越难买了

实际上，自深圳进入限价时代，诸多新房受到市场的认可，购房者一次次用手中的钞票为这些项目投票。

除项目本身的优势之外，还有一个重要的原因，就是深圳的房地产市场二手房量比一手房多，加上由于限价的影响，深圳存在二手房和一手房倒挂的情况，即同片区内楼盘，部分二手房价格要高于一手房，所以新房又少有便宜的情况下，越来越难买了。

很多购房者为了购买中意的楼盘，动不动就要等上半年，但是等到了开盘，也未必意味着可以买到。

而二手房为现楼（期房二手房除外），现买现住，不用等待交房的时间，节省时间成本，同时，二手房社区氛围较好，最为重要的是，有一些二手房因为房龄老价格较低，但是周边的配套都较为完善且价格低，这是不少刚需购房者选择购置二手房最主要的原因。

但相比新房来说，购置二手房不仅要和上家打交道，还要和中介打交道，并且买卖双方还常有抵押贷款，还要和银行方面打交道，二手房也不像是新房信息较为公开透明，加上交易程序复杂，可利用的漏洞很多，所以二手房交易市场中可谓陷阱重重。

二、陷阱重重的二手房市场

在深圳，还出现二手房业主收了定金又返价的情况，去年双十一豪宅认定标准调整后二手房市场频现反价，业主违约引发了买家集体要求强制过户，这是楼市火爆时期的一种“现象”，并不是普遍的现象。

那么，除此之外，购买二手房还有哪些经常会遇到的坑呢？今天我们一起来看看。

01小情侣买二手房被骗定金婚期被误

@小辣椒好辣

毕业来深圳半年，一直想和男朋友有个小家，4月，我和男朋友在中介的带领下去龙岗布龙路某小区看二手房一套，40平左右。该小区的房子是九几年的老房子，没有房号，中介跟我们说带我们去看业主的房子，但中介公司员工及经理并未告知我们所看房子非之后签订的《二手房买卖及居间服务合同》中的交易房屋。

因对所看房子满意，我们于当晚与业主签订《二手房买卖及居间服务合同》并支付定金20000元给业主，该定金实际由中介公司托管。

直到签完合同的第二天下午，中介公司的员工才打电话告知我们，之前带我们所看的房子并非业主所有，只是与业主的房子户型相同而已。

我们意识到被骗后，多次要求中介公司和业主退还定金，但是中介公司已经把定金放给了业主，业主坚称自己对中介公司的欺骗行为不知情，还主张我们违约，要没收定金，所以退定金的事一直没有结果。

两个多月过去了，因为这件事情的发生我和男朋友原定五一左右结婚的事都被耽误了，拖到了六月份。（来源家在深圳）

在这个案例中，@小辣椒好辣与男友签合同之前没有看房号、没有查档、没有确认房屋基本信息，却下了定金，这已经属于较简易的骗局，从这个案例中，我们可以得到以下教训：

选好中介是购买二手房的第一步。万事开头难，找到一个靠谱的中介对买房这件事来说也算是事半功倍。一个好的中介可以是你和卖家砍价的得力助手，也可以在你的交易过程中帮你权衡条款利弊。

这里需要注意的是，找中介不能一味追求低费率，尽量选择大品牌、信誉好的中介。因为大品牌中介公司大概率更加可靠，会为你在买房路上首先筛选出一些风险。

当然，除中介之外，购房者也需要多比较，谨慎签合同，必要时甚至需要向邻居打听业主和房屋情况。

02购房者遇黑心业主一房两卖

成都公布的一个案例也较为典型，还原整个过程如下：

2017年3月，购房者通过房产中介公司与原房主谈妥价格购买二手房，全款支付。

2017年5月中旬，购房者全款支付购房款，并取得钥匙，正式入住房屋。2017年5月下旬，购房者与原房主沟通办理过户手续，原房主以各种理由推脱不办理。

2017年6月，原房主出具委托书，并将房屋产权证交给购房者，让购房者自行办理过户。

2018年2月，购房者前往房管局办理过户，发现房产已经登记在另外一个人的名下，但房管局并未告知具体原因，要求购房者找原房主。经过查询，原来原房主在2017年5月补办了房产证，将房产卖给了另外的第三人。

在这个案例中，购房者作为整个事件的受害者，虽然已经支付全部房款，签订购房合同并且入住，形成了事实上的房屋买卖，但因为疏忽，或者对法律政策不清楚，没有及时办理过户导致收到侵害。

那么，如何预防“一房多卖”？

不购买没有取得产权证的二手房。二手房业主出售自己房子前提条件是，已经取得了该房子的不动产证，并且在购房时办理的贷款业务都已经结清了，只有这样的房子才可以上市进行交易。我们无法了解房屋产权证的办理情况，有可能出现产权证无法正常办理。即使能够正常办理产权证，也要避免卷入类似上述案例的“一房多卖”。

其次，签订合同时，可以在合法范围内适当提高违约金，增加违约成本，避免交易双方违约。一些地区，政府部门有官方的交易平台，通过官方平台办理交易手续。

再次，在购房合同约定清楚办理产权过户的时间、交房时间以及违约赔偿，保证交易双方的合法利益。常常有购房者购买二手房没有约定相关事项，导致无法及时办理过户或者办理过户后，原房主仍旧赖在房屋一月甚至数月之久。

最后，对于卖方委托办理过户的，取得委托证明材料后，及时办理过户手续，避免交易过程中横生枝节。正如上述案例中，原房主完全可以补办产权证，再次进行交易。

03注意产权不明晰的情况

除以上案例之外，还有可能会碰到产权不明晰的案例，前段时间热播的《安家》中宋爷爷和江奶奶的房子最终卖出去就是因为这老洋房并不只属于他们老夫妻，房本上还有江奶奶两个外甥的名字，三家人一家一层楼。

这就意味着江奶奶想要拿到救命钱，就必须得到两个外甥的签字。

虽然这个例子并没有发生购房者被骗的事情，但是这也同样提醒我们在选择二手房时，要对房屋的权属情况进行全面的了解。

首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如果不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。

其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

04高评高贷或会需一次性付款

除此之外，还要注意高评高贷的风险。

以深圳来说，2015年房价经过一轮暴涨以后，导致首付增加；而104新政又导致二套首付直接上升至5成。

很多人攒不够首付，可能会去做高评高贷（指在房屋买卖，在办理贷款的过程中，将房屋评估价提高，从而达到高额度的贷款），这甚至逐渐成为买房的标配。

办理高评高贷前要对该项操作的风险有所研判，一旦业主反悔拒绝配合或银行发现买家存在高贷拒绝审批贷款，买家需要在合同约定时间内一次性付款购买，不然就构成违约。

即便是需要办理高评高贷也不要和中介一块隐瞒业主办理，在有业主参与配合的情况下，高评高贷的法律责任法院在处理纠纷时不会全部让买家承担。

当然，没有一次性付款能力，最好不要使用高评高贷。

05卖家在二手房买卖中也有受骗的例子

卖家遇中介骗局：卖房既没收到房款，房产还被查封

据南方都市报此前报道，因急需现金周转，刘女士通过一家正规房地产经纪有限公司在布吉茂业的一家中介分店，于2018年4月将自己名下一套85平的房产委托给该分店挂牌销售。

可是自从7月与买家签了购房合同收到4万元定金之后，就再也没有收到任何房款，直至11月底，有所疑虑的刘女士去查自己名下的房产状态，却发现她的房产早已过户，而且在10月份就被分店一名业务员以个人名义抵押出去，且该房产于11月份被法院查封。

这一房地产经纪公司正是利用急于房主卖房的心理，故意以做高价格、提供优质买家、交易速度快、可马上变现等理由吸引房主委托交易。通过假扮买家与房主以略高于市场的价格签订购房合同，但同时以交易手续复杂，让房主少跑路为名，要求房主签订一份《委托书》并去公证机关进行公证。

三、二手房交易流程

二手房交易流程很复杂，这里只简单分为几个步骤：

第一步：交定金，签署房地产买卖合同。

第二步：做监管，监管是规避买家风险很重要的一项。国家政策规定除定金外所有款项必须全部监管到银行。执行监管，不管是一次性付款，还是贷款、手续款，都必须到银行进行。

第三步：承诺款出来之后去落户，如果业主红本不在手，银行还处于按揭状态，会有一个赎楼的过程。赎楼过程中切记不能用垫钱帮卖方赎楼，否则一旦发生不可预知的事情，会非常麻烦和被动。地完建之后五个工作日进行交税取新房产证，取完交楼。如果是抵押则需要办抵押登记，如果是一次性支付，可以直接带着红本交楼。

四、二手房交易税费详解

二手房交易与新房不一样，除首付款之外，还涉及到中介费、税费等等，接下来，我们从六个部分分别说明购买二手住宅涉及的一些开支，看下买一套二手房到底要花多少钱？

1首付款

贷款买房，如果是首套房，则首付比例为30%，二套房的首付比例根据各地不同情况，需要缴纳40%-70%不等，但这里的缴费基准，是以银行对于房产的评估价格为准的，并非成交价格。（注意：通常成交价格都会高于你在二手房网站上看到的挂牌价格）

2中介费

目前的中介费在0.5%~3%区间浮动，即房屋成交价格的0.5%~3%，中介费是可以砍价的，具体费率由买方和中介协商确认。以深圳为例，不知名品牌的中介最低可以有0.8%，乐有家一般是在1.5%的基础上打折扣，而链家、中原等一般是固定在1.5%及以上。

这里需要注意的是，找中介不能一味追求低费率，一分价钱一分货的道理，大多数情况下都是适用的。一个买过二手房的朋友说，当初就是图便宜选了费率只要0.8%的中介，后续的按揭手续费，却承担了其他中介收费的2倍。

3赎楼费

适用于购房时卖方仍处在还贷状态的情况，想要购买房屋，就需要先还清房屋贷款。

赎楼分为担保赎楼和现金赎楼两种，担保赎楼是比较常用的赎楼方式，一般由担保公司提供担保或垫资赎楼，原则上，想要顺利卖房，赎楼费应由卖家支付，由于深圳是一个卖方市场，因此赎楼费用都是由买家支付，但在深圳以外的城市，赎楼费大抵是一笔可以节省下来的开支，将由卖家支付。

在中介向银行提交提前偿还贷款请求后，买家就需要支付2笔款项，1.2%的赎楼担保费和大约1%的短贷利息。

4贷款费用

办理房屋贷款时，涉及到的费用是房屋评估费和按揭手续费。

通常银行指定评估公司来进行房屋估价，然后根据估价给出贷款额度。评估费根据评估价的万分之一到万分之五进行收取。按揭服务费没有固定标准，以深圳为例，按揭服务费的收费区间在1000-5000元不等。

5税费

主要包括契税、个税和增值税。

契税，契税是在房屋所有权发生变更时，对新业主征收的一次性税收。

个人所得税是需要根据卖方情况来决定的，当卖方出售的房屋满足满五唯一，即可免征个人所得税，若不满足，则需要缴纳成交价的1%个人所得税。

增值税顾名思义就是商品在流转过程中，产生的增值额为计税依据征收的一种税费，通俗一点就是中间的差价要征收增值税。

个税和增值税和房屋满五唯一、满二唯一的情况直接挂钩。

满五唯一：满五，是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满5年，唯一，是指家庭唯一住宅。

满二唯一：满二，是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满2年，唯一，是指家庭唯一住宅。

还有一个是豪宅税，目前大多数城市是不征收的，深圳在2019年11月11日调整了豪宅税的收税标准，目前仅有上海、成都和厦门三个城市缴纳豪宅税。

最后一个税种是印花税，目前免征，费用为零。

6其他费用

除上述费用之外，二手房买卖中还有一些小额的费用产出，如房本费、贴花、产权登记费等，费用几元到几十元不等。以上，如果你预算十分有限，想用最划算的价格买到房子，买五唯一的房子最优，其次是满二唯一。