每一个在深圳楼市里浪的人，都坚信自己会成为勇立潮头的弄潮儿。

其实，这里的水很深，浪很急，弯弯道道也很多。

呛口水的不在少数。还有的，刚上岸，或者是游着游着，却发现自己光着腚呢。

半年就卖了一套，还是割肉价

作为前海首个拍地、首个入市的盘，卓越前海壹号的公寓部分已经全部售罄。

转入二手市场的这个盘，被业界成为“冷盘”。

几个中介机构反馈“嘴哥”的咨询，都称“没成交”。

到了现场，“嘴哥”才体会到，冷到了什么程度。

卓越的一位驻场租售工作人员说，仅有这么一个案例。

“这半年也就成交了一单，还是割肉价。”

这套110㎡的公寓，当初买入价大约11万元/㎡，业主急于出货，只能割肉出局，成交价为998万元。

抛开这两年的资金成本不说，这套房净亏210万元。

高区一套193㎡户型主卧出现油漆脱落

“嘴哥”看了三套拟出售的公寓，业主买入后并没有入住。

工作人员称，现在的卓越前海壹号公寓大多处于“有价无市”阶段。

6楼B户型96㎡的挂盘价在14万元/㎡，可以成交的价格在13万元/㎡，而业主的买入价11万元/㎡，算上按揭和资金成本，13万元/㎡也就是保本价。

这套房的市场租金在1.2万元/月，租金收益率为1.36%。而134㎡、193㎡的租金分别为1.5万元/月、2.2万元/月。

卓越前海壹号商业鲜有开业

就目前看，卓越前海壹号的配套不足。

尽管商业IN TOWN已经开始招商了，但是能够开业的只有一家照片冲洗店、一家便利店和两家快餐店、一家名为“十日谈”的咖啡旗舰店等少数店铺。

卓越前海壹号目前在售的T1写字楼，还有约2万㎡的货量。

去年10月份，卓越前海壹号“火”过一次。

一个写字楼“血亏出售”的信息在业界广为流传。

这套“血亏1200万元”的房源位于A座6层，业主在2015年以总价2700万元买入，虽然并非传闻中的3470万元，但急售是真的。

五年时间，只能以原价卖出，这位业主“血亏”的其实是资金成本。

由于这套房是红本在售，业主应该是一次性付款2700万元。

即使是按照4厘的银行理财计算，5年下来，资金成本也有540万元。

五年了，房价还在原地趴窝

投资千万级别的公寓、写字楼，应该是老司机了，也会翻船。

那么买几百万入门级别的小鲜肉呢？

90后小军是玩币圈的，短期暴富之后，拿着几千万现金进军楼市。

在买了一套2000万元的大平层住宅之后，2018年4月，经不住一个刷屏广告的诱惑，他买了4套龙光玖钻。

深圳北核心、城市综合体、39㎡“复式两房”、不过220万元起一套，这个当年最火的盘，有1001个让你掏腰包的理由。

4套房，两套一次性付款、两套月供，三年后，手里的房子可以成交的价格是230万元。

就拿一套按揭房来算吧，资金成本加上税费，至少暗亏25万元。

大盘、地铁口、想象力丰富的拓展空间，一样的配方、一样的味道。

位于龙岗中心城的远洋新干线有一款40年产权公寓，47㎡复式，可做到三房一厅。

“嘴哥”复盘一下这个户型的价格：2014年的价格是95-100万元，2016年价格是120万元，现在的价格为125万。

五年涨幅4%，一年涨一万元，真不如把这笔钱放在银行里存活期，再加上税费、管理费更是妥妥的赔钱货了。

带学qu的，也没好到哪里去。

按照现有的入学政策，位于福田景田的七街公馆，50年产权公寓，是可以积分进入福田外国语学校的。

44㎡的户型中规中矩做到了一房一厅，2016年价格310万元；现在的挂盘价可以到320-330万元，但是实际成交还是310万元。

也就是说，五年了，深圳诸多楼盘价格打了几个滚，这个盘却是原地不动。

再看一个经历了五年魔幻空间的例子。

位于坂田的德润荣君府，30㎡的公寓在2016年底的价格是145-148万元；2019年11月和去年4月份，30层30㎡的成交价格分别为131万元和139万元，净亏一成左右。

目前，这种户型在市场的挂牌价在140-203万元。

再说一个近点的例子。

2019年底，东门佳兆业新世界大厦获得预售，均价6.6万元/㎡。

卖了近一年半时间，近期不断打出特价房，最近的十套房源更是从6.2万元/㎡跳水到4.6-4.8万元/㎡。

如11楼一套65㎡户型，之前总价411.4万元，现在是316.1万元，还可以做“气球贷”以及三年返租。

卡在清盘时候收割的业主，当然爽了。可是之前买的业主，可能就要肉疼了。

守了7年，亏了2000万元

买房要致富，打新抢上路。

三五年前的深圳，买一手住宅并不需要抢，也比现在的房价低几个“阶层”，但并不代表着你买了就能涨。

2018年4月，小林以387万元的价格买了布吉花语馨一套83㎡的住宅，装修花了30万元，契税4万元，三年供楼利息20万元，总体成本大约441万元。

最近，她以438万元的实收价格终于出手，差不多亏了个契税钱。

一起“入坑”的还有她的同事，住在楼下，同样的户型在去年上半年以400万元割肉出局，实亏10%。

腾出房票后，这位同事很快在9月份买了远洋天著。按照现在的市场价，不但把亏空补回来了，还很有盈余。

这个例子，是广大家长要引以为戒的。

去年5月，一位家长以620万元代价买下现代之窗B座一套50㎡的小户型。

12.4万元/㎡的单价，堪称这个楼盘的“珠峰价”。而“深高南”学qu降级风波，把这类房产的价格直接拖下了水。

现在，该户型的成交价在490万元左右。这个“岗”，不知道要站到什么时候。

相比刚需盘，深圳少数豪宅的刀子可要快得多。

典型如东部华侨城天麓。

去年4月份，一套三区212㎡的别墅，二手售价却是790万元，折算价格3.7万元/㎡，最终以800万元一次性付款成交。

而十年前，天麓的单价就是7.5万元/㎡。

十年时间，这个别墅给有钱人开了一个天大的玩笑。

东部华侨城天麓

早前就有业主在朋友圈发帖降价1000万元甩卖天麓别墅。

业主称自己手持7年，加上各项交易费用和多年的贷款利息，即使房子成功卖出去，算下来也要亏本2000万元，真是一部投资血泪史。

罗湖鹿丹村的中海天钻也是一个大坑。一期开盘均价12.5万元/㎡。到了2018年的二期，价格竟然到了7.9万元/㎡。

如果2015年开盘时买入120㎡户型，花费要1300万元；2019年8月的价格是920万元，去年3月的价格是970万元。

又是一个五年，市值就亏掉了330万元。

几乎与中海天钻一期同时预售的华润城一期，备案均价13.6万元/㎡.现在，华润城是深圳最红的豪宅代表之一，而中海天钻已被冷落。

一东一西，命运两隔。这就是魔幻的深圳。