前不久的深圳十四五规划中，提到了两个备受关注的“扩容”。

一个是提出推动前海合作区扩区，另一个则是深圳都市核心区扩容提质。

深圳都市核心区扩容提质，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。

作为一个超级大都市，深圳现有的都市核心区范围过小，已经远远不能满足深圳与都市圈和大湾区实施战略互动、共享并发挥辐射、带动作用的客观需要。

可以说，这八个街道纳入都市核心区的举措，不但对未来片区的发展带来深远的影响，而且对于消除在深圳人心中多年的所谓“关内关外”的陈旧意识，也将起到非常关键的作用。

关于都市核心区扩容，财经专家刘晓博表示：

深圳的“都市核心区”首次突破了原来的“特区管理线”，把原关外的八个街道划入了核心区。

国家也在提倡大城市多中心化发展、郊区化发展，避免中心城区人口密度过大。增加都市核心区的范围，有利于实现多中心发展。

事实上，从发展机遇、态势看，很多没有划入都市核心区的地方，发展势头、前景都超过部分核心区，比如光明科学城、大运、坪山中心区、宝安的会展海洋城等。

地理位置是决定性因素

首先，从地理上看，规划选择的三个区域：宝安区临近南山，龙华区临近福田，龙岗区临近罗湖，分别是各自与原核心区域的交界处。

都市核心区的扩容，势必先考虑到经过多年的发展，深圳各自区域外溢的流向，而这三个区域正是环绕着整个都市核心区的首要辐射区。

新安、西乡街道

新安街道和西乡街道，在三个区域中相对来讲应该是位于最前列的区域。新安街道对应的宝安中心区，西乡街道对应碧海湾，都是宝安区未来片区发展的重点。

宝安中心区与深圳目前最火的前海深港合作区相邻，宝安中心区在本次规划中有着举足轻重的地位。它不仅是都市核心区扩容的收益者，同样也在前海扩区的辐射范围内。

民治、龙华街道

龙华区又被称为福田的后花园。

作为“宇宙中心”的龙华区，如今也可以不靠其他区的热度，自己独成一派。龙华街道是龙华区人口分布密集度最高的区域。民治街道则是龙华目前发展的核心区域，从最早崛起的红山、上塘，到目前正在发展的深圳北站经济圈，民治街道承接了福田外溢的发展力。

坂田、布吉、吉华、南湾街道

坂田、布吉、吉华、南湾四个街道位于龙岗的西南侧，同样也是深圳核心区外围的最后一个方向。

一共八个街道扩容提质，而这次龙岗区独占一半。

这其中坂田是近期龙岗最热门的片区，关于布吉究竟是不是“洼地”的争论也持续不断。不过这次扩容的落实，对龙岗四街道必然带来了良好的风向，或许将成为东部最具有潜力的片区之一。

人口密集是共有特点

三个片区城中村及农民房比较多，人口密度高。

根据“刘晓博说楼市”统计的数据，新安和西乡常住人口在150万左右，民治街道和龙华街道估计有120万常住人口，而这次龙岗被纳入核心区的4个街道，估计有185万常住人口。

这些区域人口有多拥挤，从深圳早晚高峰的地铁交通就能看出来。宝安的1号线、龙华的4号线以及龙岗的3号线，都是交通拥堵最严重的几条线路。

由于福田、南山核心区域的密度高，从而使因为房屋数量不足与房屋价格较高，而受限的人寻求其他办法。房屋无法满足所有人的需求，因此紧邻这些地区的街道，就成为了大家喜爱的栖身之地。

产业革新才能齐头并进

扩容增加的区域与本身处于核心区域究竟有什么区别？

最主要的一点还是在于产业革新。

地区产业优势，是良性循环的一个开始。只有好的产业才能使其本身吸引人才的流入，让整个区域运作起来。

目前这八个街道虽然人口密集，但不是被地区本身吸引，而是从相邻的核心区流动到这些地区，成为了核心区域的“配套居住区”。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示：

这八个位于原关外的街道，无论其城市风貌、产业架构还是生活氛围，与原关内相比，仍有较大差距。

比列入都市核心区更重要的是，政府在城市资源配置上，在高端产业的置换上，在城市功能聚集上，在区域互联整合上，在城市面貌改造上，在市民生活品质上，如何让这些新加盟都市核心区的片区真正“核心”起来。

深圳是组团式的、多中心、网络化的城市，过去深圳发展规模比较小，都市核心区也就南山、福田和罗湖，能够满足深圳带动周边发展的动能。但深圳发展到今天，经济、人口规模体量已经很大，要带动周边区域的发展。