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稀缺性是我们判断房地产价值的唯一标准

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摘要:最近的消息太多了,脑袋炸了,也消化不了那

最近的消息太多了,脑袋炸了,也消化不了那么多。就把大家最关心的问题,谈一下。常有粉丝发来私信,表达对房价的担忧,想知道这一波会跌多少,该怎么办。

这个问题讲的是市场的短期波动,严肃的说,短期方向怎么走,从业者大概是知道的。政策让它怎么走,它就怎么走,如果它不那么走,政策就继续严打让它按意志走。所以,现在看,你要说短期,短期一定是下行的,这已经是事实了。但粉丝想我说的是,会跌多少。这我真不知道,套用巴菲特的一句说:我从6岁开始炒股,到今天我都不知道明天的股市是涨是跌。房地产的短期市场,当然比股市容易看多了,一个市场惯性一旦形成,总要持续个半年的。但你要说会波动多大,面对市场先生,我们都还是谦逊一点吧。

继续说,房地产市场本质是一个周期性市场,有大周期,有小周期,大周期摧枯拉朽,有且只有一次。放到全国范围来看,这个大周期已经慢慢步入尾声。小周期,每隔3-5年都会来一次,大致频率还是比较稳定的。目前的市场,深圳在步入上一轮小周期的末段。

像这样的短期市场出现下行,成交量低迷,二手房卖不掉,谁会被埋?

杠杆高的会被埋。这也是我们为什么一直强烈建议大家远离高杠杆的缘故,老粉们都知道,我一直以来都强烈要求大家管好自己的负债率,为的就是防止下行周期来临被埋了。高杠杆一旦遇到波动,出不了手,就扛不过去。

我想这一次还是会有人被埋,只能是希望大家闻者足戒了,以后不要再犯傻就好了。但相对于个体,我认为现在的市场,更担忧被埋的是开发商。已经被埋一溜了,比普通的小白们惨多了。

至于深圳的房地产市场为什么会下跌,到底是政策威压的因素多一些,还是市场周期自身的力量使然(涨得太多太快了就回调一下),已经扯不清楚了。影响房价的因素多了,没有办法面面俱到。某些时期,非经济类的因素也可以让房价下跌,比如1982-1985年的香港房价下跌。

以上是小周期的故事,当然,很多粉丝其实也并不关心这些原因,他们关心这个时候该怎么操作,这里就要谈到我标题里说的“底盘”了。

我还是继续copy老人家的话说,李嘉诚每次在股东会上,都会被问到:李生,你觉得现在要不要买房子呀?然后李嘉诚每次都是这么回答的:如果你是自己住,要早点买。如果是来炒的,就要小心点,波动好大咯。

放到深圳,大概也就是这么个意思了。我们不能因为人家是个开发商,就觉得他说什么话都是为了卖房子,人家不缺你那点儿钱吧。人家一辈子的房地产经验,能这样讲一定是见惯了大场面,古井不波了。

看深圳也好,放大到北上广杭也好,我认为这些城市,本质上都是一样的。都反映出一个多年来没有得到很好回答的基本问题:全球城市的房地产,该怎么定价。

很简单一句话:稀缺性是我们判断房地产价值的唯一标准。这就是我所说的城市房地产“底盘”。很多人看政策,花非常多的精力天天去像猎狗追逐骨头一样追逐政策,把自己逼成了一个政策分析专家,天天弄得疲惫不堪。这事儿我不是没干过,以前也天天干,吃了很多亏。归根到底,是丢掉了底盘,没有能做到以长策短。

篇幅所限,我们也谈不了北上广杭,就只谈深圳的底盘。很多童鞋说我的文章太深度了,要花很多时间看,可以多搞点爽文。比如大家要买房子,你就告诉我买哪个,哪个能涨,就行了,别跟我分析那么多。我觉得说的蛮对的,但我不会写爽文。而且,我下面说的底盘,不需要什么专业都能看明白。因为只需要你认真一点,了解一些基本逻辑,就可以心态稳很多。

第一个底盘是,就看这个城市还有没有人买房子,最直观的标准是,住房自有率。住房自有率低,当然说明购房的潜在需求量巨大,承接力强。这个不需要什么专业。

深圳的住房自有率是24%,怎么理解这个呢?以我所掌握的数据,这个99%的可能是全球同类超大城市里住房自有率最低的。一般我们说那些全球城市,大不了就是一半的人租房子,香港的房价贵到天上去,常常是全球房价收入比前三甲,住房自有率也接近50%,深圳是不到人家的一半。

对于个人来说,这个24%意味着,你买房子的对手很多,太多了,有很多人和你抢。这个需求是自住的需求,不是炒房的需求,是从0到1的需求,不是从1到N的需求。不管政策是怎样的,他们想拥有一套房的需求是没有变化的,政策特别严厉的时候,他们就缓一缓看一看再买,但是这个基本盘的需求没有消失,一直很庞大。

政策能把价格打下来,需求就会增多,价格每下降1000块钱/平米,需求就会增加一部分。到了他们的可承受位置,有的人就进去了。你觉得可以一直等,等房价跌到腰斩,最好再来个膝斩,但显然不是所有人都这么想,人家可能在你还在观望的时候就冲进去了,而往往最后的结果是:那些想等到下跌50%再进去的人,最后经常都不得不在房价又涨了30%再冲进去。

别的大城市也是一样,但是深圳表现得更极端更激烈。至于是什么原因造成的,那是另一个问题了。

第二个底盘是,看看这个城市都是什么人在买房子,最直观的标准是,看金融机构存款总额,看企业市值,这个反映了一个城市汇聚资金与创造财富的能力。

深圳是10万多亿,全国前三,北上深,全国就三个城市存款总额超过10万亿,坐稳第三大金融中心。另外,深圳是很多企业的国内乃至全球总部,去年底上市企业市值超过16万亿,仅次于北京。

存款余额,直接反映了一个城市对资金的吸附能力,也是衡量城市的综合实力和发展潜力的重要标准,说明深圳面向全国全球的吸金能力比我们想象的强。

对我们个人来说,这个城市可能你没有钱,我没有钱,但是有很多人有很多钱。你、我可能买不起房子,但是有人能。如果住房是稀缺的,那么很简单,最有购买力的那部分人在决定价格,而不是最缺房子的那一批人。

我们一直在用房价收入比去观察一个城市的房价是否合理。这个工具早已被证伪——大量房价收入比超高的城市,房价都没有beng盘。它只是测评居民住房负担痛苦指数的一个客观指标,收入比高说明痛苦,低,说明幸福。除此之外,不能说明泡沫度。

第三个底盘,我们讲的多了,土地供给的问题。这部分大家可以翻查过往的文章,可以只看一个指标,不到23%的居住用地占比。人为压着不供应,谁也没办法。

简单总结:地少、人多、钱多、房子少。这是深圳的底盘,共同指向上面那个最重要的“稀缺性”事实。面对这样的事实,谈起高房价,实际上大部分时候,大家是没脾气的。

看这些政策,最关键的地方就在于,看它会怎么改变那个稀缺性事实。它能不能把资金减少?能不能把人赶走?能不能把地增多?能不能把住房自有率提上来?

终究一句话,这个住房的稀缺性能不能得到稀释,乃至完全没有?

如果都不能?那答案也很直接,恐怕什么样的政策,也改变不了这样一个简单的事实:人们为了获得一套住房,依然会千方百计的挤进市场。


刘经理:13530962993(此号可加微信)

          

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