9月6日，国务院印发了《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，前海合作区的面积从14.92平方公里扩展至120.56平方公里。

对前海扩容落地有两个声音：

一是大大的利好，扩容区内的房价都要涨。

二是扩个锤子，深圳就这么点土地了，再扩容能变出地来吗，前海扩容，无非是颅内高潮罢了。

前海扩容到底有没有意义，120平方公里的前海合作区，如果按照价值从高到低，应该如何排序?

我们先看看扩容后的前海都包括哪些区域。

扩容后的前海合作区，就是深圳西部一条狭长的沿海带，纵贯宝安和南山，依次包括沙井、机场、固戍、西乡、碧海、宝中、前海自贸区、赤湾、蛇口、后海和深圳湾。

2019年10月，我写过一篇文章，“深圳，为何一路向西”。文中有一幅我自己标注的地图，和扩容后的自贸区高度吻合。

吻合的原因很简单，这是深圳最主要的一条填海带。

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一个城市的发展都是先从平原区起步的，深圳的平原集中在南部的沿海冲积带，就是罗湖、福田和南山三个区。

起步于罗湖，因为罗湖地势平坦又毗邻香港，八九十年代的深圳对香港经济依存度很高。

罗湖发展饱合之后，需要向外延伸，向东是梧桐山，向北是银湖山和塘朗山，向南是香港，三方受阻，自然而然只能向西去福田，福田之后再向西到南山。

一个城市的发展史，往往是一部地理史。看懂了城市地理，就掌握了一半的财富密码。

南山饱合之后怎么办，再向西就是大海了，无路可走了，但高端经济已经沉淀在福田和南山，如果向北或向东做跨越式转移，难度会非常高，因为经济发展喜欢自然延展，不喜欢断带和跨越。

好在还有办法：填海造陆。

1980-2018年，深圳一共填海120平方公里，由于先天地理优势，绝大部分集中在西部。

2018年填海被中央叫停，深圳最后能填的只有沙井之前已批复的地块，不到50平方公里，这是深圳最后的家底了。

现在指向越来越清晰，扩容后的前海合作区就是深圳最后一块填海带。

3

填海区有什么好处?

填海区不需要拆迁，不需要更名，天然属于政府，还是大片相连的净地，最适合做产业和居住规划。

对深圳这种缺地缺到吐血的城市来说，这条填海带的价值不管是现在，还是将来，都超越现有的任何一个片区。

其他片区再好也是正午的太阳，合作区却是九十点钟的太阳，所以，首先祝贺把房子买在合作区的朋友们。

但是有一说一，120平方公里的前海合作区因为位置不同，开发程度不同，产业和配套不同，内部各区的价值同样大不相同。

这120平方公里，价值排序依次是：

1、净地最多；

2、没有净地，产业和配套高端；

3、没有净地，拆迁容易；

4、没有净地，配套中端，拆迁困难；

5、没有净地，配套低端，拆迁困难；

6、有净地，没有产业和居住规划。

按照这个标准，可以对前海自贸区的各个板块进行价值划分。

净地最多：前海自贸区、沙井海洋新城、大铲湾和宝中少量未开发地块

产业配套高端：深圳湾、后海、宝中

拆迁容易：赤湾、妈湾（全是工厂和港口）

产业配套中端：老前海、老蛇口、碧海

产业配套低端：西乡、固戍、老沙井

有净地但没有产业居住规划：机场

这个排序出来之后，拼的就是现在和未来了。

4

深圳湾毫无疑问是现在的王者，其次就是后海和宝中，这三强能否被超越，就要看前海自贸区和海洋新城的爆发力了，大铲湾未规划住宅，暂不考虑在内。

相比老前海自贸区的15平方公里，海洋新城面积更大，有40平方公里，更有优势。

但是海洋新城的最大问题是离市区太远，距后海30公里，距福田40公里，属于典型的远郊断裂带，产业和人口转移难度极大。

现在的海洋新城还在填海之中，这块土地想要成为深圳的价值高地，需要在15-20年后，具备三个条件：

1、前海自贸区成熟之后，深圳需要新的高端产业承接地。

2、深圳仍是国内领先的一线城市。

3、高端经济和人口远距离转移成功，在海洋新城扎根落地，自成一体。

一万年太久，只争朝夕，我认为与其去赌还在填海阶段的海洋新城，不如信任已经初具雏形的新前海。

现在前海配套并不完善，写字楼空置率非常高，放眼全深圳，写字楼严重过剩，产业缺少增量，这些都是减分项，但即使如此，我仍然对前海的成功充满信心。

因为第一，高端产业不断转移是经济规律，罗湖、福田、后海相继饱合之后，该轮到前海发力了。

第二，前海是深圳未来10-20年的经济引擎，如果前海产业导入失败，引擎就会熄火，后果不可承受，政府会不惜代价发展前海。

前海失败只有一个前提条件，就是深圳衰落。

5

前海的三个片区：桂湾、前湾和妈湾，各自发展重心已经定位。

桂湾主做高端总部经济。

前湾承接中小型创新企业，主做金融，科技和信息服务。

妈湾在现有基础上，发展现代物流和供应链管理。

从产业定位和板块价值来看，桂湾＞前湾＞妈湾。

前海共规划居住用地122.78公顷，其中桂湾61.79公顷，前湾24.50公顷，妈湾36.4公顷，桂湾的居住面积最大且连成一体。

三湾建成之后，桂湾是商务区和居住区；前湾是商务区、公共设施和居住区；妈湾以商务区为主，居住区为辅。

从三区的规划定位来看，桂湾和前湾会成为新的产业和居住高地，桂湾价值高于前湾，能否超越深圳湾不好说，但超越后海基本可以确定。

和桂湾连在一起的宝中，界面干净，还有少量可开发净地，再加上桂湾和大铲湾的双重加持，价值远超自贸区的其他片区。

被划进合作区的还有一部分老前海、老沙井、蛇口、西乡和固戍，它们被划进去是因为处在填海带的必经之地，并不代表自身价值有多大。

它们的价值已经固定，只能借助周边片区的蜕变来小幅提升。