深圳参考价政策实施已经1年半，威力不减。刚刚过去的2022上半年，深圳二手楼市诞生了史上最低的半年度成交量。新房市场网签量比二手略好，但与历史数据相比也是低谷。上半年深圳楼市总共卖出了为2.6万套住宅，同比2021年上半年少了2.8万套。

乐有家研究中心数据显示，2022年上半年，深圳新房住宅网签16126套，环比及同比的跌幅均达到4成；二手住宅过户不到万套，仅9965套，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%。

交易量下滑，价格也出现回落。深圳新房价格限价严格，远低于同片区二手小区；二手房价格出现下跌，逐渐回到2020年，个别区域回到2019年水平。

上半年，深圳楼市没有等到边际宽松的调控政策，即使是参考价常规调整也迟迟未落地。量价长期的下滑，更让市民对买房入市迟疑，购房者信心的重筑需要一定的时间去恢复。

深圳楼市全面触底，在低谷“平躺”已久。大湾区包括广州、东莞在内的一二线大城市均已落地调控政策，更让人期待下半年能有实际政策，助力深圳楼市恢复。要明确的是，楼市不可能再下探，未来的调控政策对于“稳”的体现将更明确，不会有造成市场大幅度波动的因素产生。必须提醒的是，刚需从来都无需等待政策，名额与资金到位即可着手看房。适合自己的房源是可遇而不可求的。

供应与销售

1、2020-2022年上半年深圳一手住宅供销情况

经历了2021年下半年的供应高峰期，2022上半年深圳各开发商入市步伐谨慎放缓。乐有家研究中心数据显示，2022年上半年全市新增住宅预售176.24万㎡，环比下跌63%，同比上涨32%；网签面积走低，仅170.83万㎡，环比减少36%，同比减少30%。截止到2022年6月30日，深圳一手住宅库存294.50万㎡，处于高位。

2、2022年上半年深圳一手住宅月度预售情况

2022上半年深圳楼市新增预售主要集中在二季度，一季度受春节及疫情影响，甚少新房项目入市。而二季度的4月及5月有3000多套一手住宅房源新增，6月更是出现小高峰，新增预售近7000套，预售面积68.78万㎡。

3、近12个月深圳一手月度去化走势

随着销量的走低，深圳新房市场的去化周期也逐渐走高。过去12个月里，深圳一手住宅去化周期从2021年7月的5.7个月，到2022年6月的10.3个月，近乎翻倍。当下，去库存不仅是深圳，更是全国各大城市新房市场的主要目标。

一手住宅

1、2020-2022年上半年深圳一手住宅成交走势

乐有家研究中心数据显示，2022年上半年深圳一手住宅网签16126套，环比下跌39%，同比下跌39%。这是近年来的成交低谷，比2020年上半年还少601套，新房市场的低迷明显可见。

与同在大湾区的一线城市相比，广州6月一手住宅网签达1.25万套。深圳6个月的一手住宅网签量总和，还比不上广州2个月的网签量。

2、2022年上半年深圳一手住宅月度成交走势

2022年上半年深圳一手住宅网签最高点出现在1月，达到3572套，随后出现2次波动，最低谷在5月的1877套。整体下来月均网签量约为2688套，比二手成交要稍好，但对于千万级人口的深圳而言，该水平还是远低于正常值（5000-6000套）。

3、2022年上半年深圳各区一手住宅成交地图

细化到区域，宝安、南山及光明是2022年上半年一手住宅网签前三甲，交易量超过2500套，但环比均是跌幅。同比中，罗湖、福田、南山与光明呈现上涨，其中罗湖与福田涨势超过200%。龙华排名第四，网签2397套，环比与同比均跌6成左右。

在政府严格限价的影响下，深圳一手预售价格大多远低于同片区二手小区，给新房市场带来利好。同时今年打新竞争减小，对于刚需客而言是比较好中签的。但新房网签量仍走低，可见当前市场下，无论是一手还是二手都不乐观。只有极个别蓄客周期长，价格超低的项目去化较好。

二手住宅

1、2020-2022年上半年深圳二手住宅成交走势

一手成交不佳，二手更是低谷。

乐有家研究中心数据显示，2022年上半年深圳二手住宅成交量竟不及10000套，环比下跌19%，同比下跌65%。而这不仅是近3年的低谷，更是历史最低值。

乐有家数据显示，刚刚过去的2022年上半年，是2007年以来最差的一个上半年，出现了16年以来的最低谷，比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。深圳楼市史上最惨半年度二手房市场诞生。

2、2020-2022年上半年深圳一二手住宅成交占比走势

2021年下半年开始，深圳一手住宅成交量重回主导地位，占比超过二手。2022年上半年，深圳楼市总交易量为26091套，其中一手住宅占62%，二手仅占38%。这一交易量与2021年上半年比，少了2.8万套，与2021年下半年比少了1.2万套。

3、2022年上半年深圳二手住宅月度成交走势

上半年深圳二手住宅月度成交出现了历史最低谷，2月仅过户了872套。1-4月过户持续低于2000套，直到5、6月才稍有恢复，在2300套左右。而网签量则略高于过户量，4-6月网签量在2500-2800套之间。

在政策期待落空的影响下，二手楼市6月又现回落的趋势，量价齐跌。

从2021年7月开始，深圳二手房价出现明显的下跌。环比持续下滑，到2022年6月，二手房价已经回到2020年末2021年初的水平，个别区域甚至回到2019年。房价进入底部区间，对于深圳刚需客来说是不可多得的置业机会。接近参考价甚至低于参考价出售的笋盘在市场上也比较受欢迎，成交率高，成交周期快。

4、2022年上半年深圳各区二手住宅成交地图

龙岗与宝安是上半年二手住宅成交主力，过户量破2000套。但龙岗的过户量环比跌幅达到了24%，宝安环比跌幅较少仅5%。此外南山上半年过户量1644套，环比微跌3%。可见西部相对还是比较坚挺。各区域过户量同比跌幅则较大，都在6成以上。

租房市场

1、2020-2022年上半年深圳租房市场成交走势

2021年的深圳租赁市场是迎来了一个旺盛期，租赁量远高于往年。而2022年上半年深圳租赁成交相对2021有所下滑，环比下跌29%，同比下跌25%。主要是受到3月深圳疫情的影响，市民租赁需求有所减少。同时租金也因为需求量减少而下滑，从75元/㎡·月降低至73元/㎡·月，利好租客。

2、2022年上半年深圳租房市场月度成交走势

月度租赁成交上，1月是春节前期租赁量走低但价格稳定；3月是“疫情月”，量价齐跌。6月开始逐渐进入毕业季，租赁成交量有上涨趋势。全年的租赁成交高峰一般出现在三季度，当前深圳均租水平在73元/㎡·月。

3、2022年上半年深圳楼盘热租榜

2022年上半年深圳热门租赁小区集中在龙华、龙岗和光明。其中龙华红山片区的龙光玖钻是商务公寓，但楼盘新、配套好，不少福田龙华上班的商务人士喜欢。福田华强南的御景华城花园在二手房交易市场深受购房者喜爱，在租赁市场也是租客一直的心头好。